최근 수정 시각 : 2024-12-21 04:22:04

농지법

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農地法
Farmland Act
}}} ||
<colbgcolor=#e68808,#331D00><colcolor=white> 제정 1996년 1월 1일
법률 제4817호
현행 2022년 8월 18일
법률 제18401호
소관 파일:농림축산식품부 MI.svg 농림축산식품부
링크 파일:홈페이지 아이콘.svg [법률] | 파일:홈페이지 아이콘.svg [법률안]

1. 개요2. 정의3. 총칙4. 농지의 소유5. 농지의 이용
5.1. 농지의 이용증진5.2. 농지의 임대차
5.2.1. 임차인 보호규정
6. 농업의 보전
6.1. 농업진흥지역의 지정과 운용
6.1.1. 농업진흥지역의 행위 제한6.1.2. 농업진흥지역 등의 변경과 해제
6.2. 농지의 전용
6.2.1. 농지보전부담금6.2.2. 농지의 일시전용
7. 농지위원회8. 농지대장9. 개별적인 사례검토10. 기타

[clearfix]

1. 개요

제1조(목적) 이 법은 농지의 소유ㆍ이용 및 보전 등에 필요한 사항을 정함으로써 농지를 효율적으로 이용하고 관리하여 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 바탕으로 농업 경쟁력 강화와 국민경제의 균형 있는 발전 및 국토 환경 보전에 이바지하는 것을 목적으로 한다.

농지법은 '경자유전의 원칙'과 '국토의 효율적 이용'이라는 2대 중심개념을 기초로 하여 농지를 규율하는데, 제1장 총칙에서는 농지법 이념과 용어 정의를 다루고, 제2장 농지의 소유에서는 농지 소유에 관한 사항과 농지처분제도를 중심으로 다루며, 제3장 농지의 이용에서는 농지의 효율적인 이용을 위한 농지이용계획, 농지이용증진사업 및 대리경작, 농지임대차를 다루고, 제4장 농지의 보전 등에서는 농업진흥지역제도와 농지전용제도, 농지위원회, 농지대장제도를 다루며, 제5장 보칙에서는 농지 소유 등에 관한 조사 및 농지정보 관리에 관한 사항 등을 다루고, 제6장 벌칙에서는 농지법 위반시 위반자에 대한 행정제재 및 형사처벌을 다루고 있다.[3]

농지는 부동산 투기로도 자주 악용되기 때문에 이를 규제하고 막는 조항들이 설정되어 있다.

2021년 8월 17일 법률 제18401호로 농업진흥지역 내 농지의 주말 체험영농목적 취득을 제한하고 농지취득자격증명 심사요건을 강화하며 농지위원회 농지관리위원회를 설치하고 "농지원부"의 명칭을 "농지대장"으로 변경하는 내용의 개정을 하였다. 이어 2023년 8월 16일 법률 제19639호로 한국농어촌공사 등에 위탁 임대 등이 가능한 농지를 제한하고 농지소유자, 임차인 등에게 자료 제출 또는 의견진술을 요구하거나 공무원 등이 토지 등에 출입할 수 있게 하는 규정을 마련하였다.
2024년 1월 2일 개정된 농지법에 따르면, 2025년 1월 3일부터는 농지개량신고 및 기준준수의무가 부과되고, 원사아회복명령 부과대상자가 위반행위자에서 농지소유자, 점유자 또는 관리자로 확대되며, 농업진흥지역 행위제한 위반자에 대해 시정명령을 내릴 수 있다. 이어 2025년 1월 23일부터는 농지이용계획수립제도가 폐지되고 농지기본방침, 농지관리 기본계획 및 실천계획 제도가 신규 도입될 예정이다.
[4]

2. 정의

  • 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
    • 1. “ 농지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
      • 가. 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 초지법에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.
      • 나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지
    • 2. “농업인”이란 농업에 종사하는 개인으로서 대통령령으로 정하는 자를 말한다.
    • 3. “농업법인”이란 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 같은 법 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 농업회사법인을 말한다.(각 목 삭제)
    • 4. “농업경영”이란 농업인이나 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말한다.
    • 5. “자경(自耕)”이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.
    • 6. “위탁경영”이란 농지 소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급하기로 약정하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는 농업경영을 말한다.
    • 7. “농지의 전용”이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 대통령령으로 정하는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말한다. 다만, 제1호나목에서 정한 용도로 사용하는 경우에는 전용(轉用)으로 보지 아니한다.
    • 8. “주말·체험영농”이란 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.

3. 총칙

  • 제3조(농지에 관한 기본 이념) ① 농지는 국민에게 식량을 공급하고 국토 환경을 보전(保全)하는 데에 필요한 기반이며 농업과 국민경제의 조화로운 발전에 영향을 미치는 한정된 귀중한 자원이므로 소중히 보전되어야 하고 공공복리에 적합하게 관리되어야 하며, 농지에 관한 권리의 행사에는 필요한 제한과 의무가 따른다.
  • ② 농지는 농업 생산성을 높이는 방향으로 소유·이용되어야 하며, 투기의 대상이 되어서는 아니된다.
  • 제4조(국가 등의 의무) ① 국가와 지방자치단체는 농지에 관한 기본 이념이 구현되도록 농지에 관한 시책을 수립하고 시행하여야 한다.
  • ② 국가와 지방자치단체는 농지에 관한 시책을 수립할 때 필요한 규제와 조정을 통하여 농지를 보전하고 합리적으로 이용할 수 있도록 함으로써 농업을 육성하고 국민경제를 균형 있게 발전시키는 데에 이바지하도록 하여야 한다.
  • 제5조(국민의 의무) 모든 국민은 농지에 관한 기본 이념을 존중하여야 하며, 국가와 지방자치단체가 시행하는 농지에 관한 시책에 협력하여야 한다.

4. 농지의 소유

  • 제6조(농지 소유 제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
  • ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다).
    • 1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
    • 2. 초·중등교육법 및 고등교육법에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지·연구지·실습지·종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
    • 3. 주말·체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우
    • 4. 상속[5]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
    • 5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우
    • 6. 제13조제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우( 자산유동화에 관한 법률 제3조에 따른 유동화전문회사등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다)
    • 7. 제34조제1항에 따른 농지전용허가[6]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우
    • 8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
    • 9. 한국농어촌공사 및 농지관리기금법 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 농어촌정비법 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우
    • 9의2. 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우
    • 10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
  • ③ 제23조제1항제1호부터 제6호까지의 규정에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 농지를 계속 소유할 수 있다.
  • ④이 법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.
  • 제7조(농지 소유 상한) ① 상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람은 그 상속 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다.
  • ② 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다.
  • ③ 주말·체험영농을 하려는 사람은 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다.
  • ④ 제23조제1항제7호에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 소유 상한을 초과하는 농지를 계속 소유할 수 있다.
  • 제7조의2(금지 행위) 누구든지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.
    • 1. 제6조에 따른 농지 소유 제한이나 제7조에 따른 농지 소유 상한에 대한 위반 사실을 알고도 농지를 소유하도록 권유하거나 중개하는 행위
    • 2. 제9조에 따른 농지의 위탁경영 제한에 대한 위반 사실을 알고도 농지를 위탁경영하도록 권유하거나 중개하는 행위
    • 3. 제23조에 따른 농지의 임대차 또는 사용대차 제한에 대한 위반 사실을 알고도 농지 임대차나 사용대차하도록 권유하거나 중개하는 행위
    • 4. 제1호부터 제3호까지의 행위와 그 행위가 행하여지는 업소에 대한 광고 행위
  • 제57조(벌칙) 제6조에 따른 농지 소유 제한이나 제7조에 따른 농지 소유 상한을 위반하여 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제8조제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받은 자는 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액(土地價額)(이하 “토지가액”이라 한다)에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.
농지는 농업에 종사하는 사람만이 소유할 수 있는 것을 원칙으로 하고, 몇가지 예외를 지정해놓았다. 대표적인 예외로 국가·공공기관 소유의 농지나 상속받은 농지, 주말농장 등 목적의 농지, 농인이 이사갈 때 원래 소유하고 있던 농지들이 그렇다. 또한 농지전용허가를 받으면 농업에 종사하지 않는 사람도 농지를 소유할 수 있다.

그러나 이렇게 예외적으로 소유가 인정된 농지의 경우 제7조에 따라 상한선에 제한이 있다. 상속이나 이사가기 전 소유한 농지는 1만 제곱미터, 주말농장은 1천 제곱미터이다. 그리고 이러한 규정위반이 있는 사실을 알고도 농지매수자에게 매매를 권유하는 행위도 처벌받는다.

농지소유제한을 어겨 비농업인이 농지를 소지하거나, 상한선을 어겨 농지를 소유하였을 경우에는 제57조에 따라 5년 이하의 징역이나 토지가액 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.

5. 농지의 이용

5.1. 농지의 이용증진

제14조(농지이용계획의 수립) ①시장ㆍ군수 또는 자치구구청장(그 관할 구역의 농지가 대통령령으로 정하는 면적 이하인 시의 시장 또는 자치구의 구청장은 제외한다)은 농지를 효율적으로 이용하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 지역 주민의 의견을 들은 후, 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법」 제15조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 농업ㆍ농촌및식품산업정책심의회(이하 “시ㆍ군ㆍ구 농업ㆍ농촌및식품산업정책심의회”라 한다)의 심의를 거쳐 관할 구역의 농지를 종합적으로 이용하기 위한 계획(이하 “농지이용계획”이라 한다)을 수립하여야 한다. 수립한 계획을 변경하려고 할 때에도 또한 같다.
(이하 조문 생략)

농지법 제14조부터 제22조까지는 국가의 농지이용계획에 관한 조문이다. 국가와 지방자치단체의 농업진흥을 위한 정책수립을 위한 조문들이기 때문에 농지거래에서는 크게 문제되는 조문은 아니다.

5.2. 농지의 임대차

제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다.
[ 임대차·사용대차 예외 조항 펼치기 · 접기 ]
1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호부터 제9호까지ㆍ제9호의2 및 제10호의 규정에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
2. 제17조에 따른 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
3. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
4. 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
5. 제6조제1항에 따라 소유하고 있는 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
6. 제6조제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
7. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
가. 상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람이 제7조제1항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지
나. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 제7조제2항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지
8. 자경 농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 무상사용하게 하는 경우
9. 대통령령으로 정하는 농지 규모화, 농작물 수급 안정 등을 목적으로 한 사업을 추진하기 위하여 필요한 자경 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

② 제1항에도 불구하고 농지를 임차하거나 사용대차한 임차인 또는 사용대차인이 그 농지를 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 아니할 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차 또는 사용대차의 종료를 명할 수 있다.
제61조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
2. 제23조제1항을 위반하여 소유 농지를 임대하거나 무상사용하게 한 자
3. 제23조제2항에 따른 임대차 또는 사용대차의 종료 명령을 따르지 아니한 자

농지의 임대차 및 사용대차[7]는 원칙적으로 금지되어 있고, 예외적으로 허용하게 한다. 이는 경자유전의 원칙에 따라 소작농을 제외하고자 하는 것이다.

예외에 해당하는 경우는 앞선 농지소유의 예외처럼 무척 제한적이다. 먼저 국가나 공공기관 소유의 토지는 임대가 가능하고, 주말농장이나 상속받은 토지 역시 임대가 가능하다. 그 외에 소유하고 있던 농민이 질병· 취학· 징병 등 부득이한 사유로 농업을 계속할 수 없을 때 이를 임대할 수 있고, 60세 이상의 농업인(농업인이었던 자도 포함된다.)도 5년 넘게 농업에 종사하였다면 이를 임대할 수 있다. 그 외에 농업의 목적이 아닌 주말농장을 목적으로 임대하는 경우에도 가능하다. 자세한 사안은 위의 조문 참조.

그리고 이렇게 임대받은 사람은 반드시 농업에 종사해야 하며, 이 또한 위반 시에 처벌받는다.

위 규정을 어기고 임의로 임대할 경우에는 2천만원 이하의 벌금이 적용될 수 있다. 농지소유보다는 처벌수위가 낮은데, 이는 단순 채권관계 위반에 불과하기 때문이다.

5.2.1. 임차인 보호규정

제24조(임대차ㆍ사용대차 계약 방법과 확인) ① 임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당한다. 이하 이 절에서 같다)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만 해당한다)은 서면계약을 원칙으로 한다. [일부조항생략]
제24조의2(임대차 기간) ① 제23조제1항 각 호(제8호[9]는 제외한다)의 임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다. 다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다.[일부조항생략]
제25조(묵시의 갱신) 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다.
제26조(임대인의 지위 승계) 임대 농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제26조의2(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

농지를 임차한 사람은 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 의해 보호되지 않기 때문에, 이 법에서 규정한 조항에 의하여 보호된다. 제24조에 따라 서면계약을 원칙으로 하며, 임대차 기간은 3년 이상, 다년생식물의 경우 5년 이상으로 규정하고 있다.[11]

그 외에 묵시의 갱신 조항도 주택임대차보호법과 같이 규정되어 있다. 농지법에서는 3개월 전을 규정하여, 2개월 전인 주택임대차보호법보다는 약간 차이가 있다.

이 모든 사항들은 강행규정으로서 보호된다. 원래는 강행규정이라는 조문이 없었으나 2012년 법이 개정되면서 들어오게 되었다.

6. 농업의 보전

6.1. 농업진흥지역의 지정과 운용

제28조(농업진흥지역의 지정) ①시ㆍ도지사는 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 농업진흥지역을 지정한다.
②제1항에 따른 농업진흥지역은 다음 각 호의 용도구역으로 구분하여 지정할 수 있다.
1. 농업진흥구역: 농업의 진흥을 도모하여야 하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 농림축산식품부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역
가. 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역
나. 가목에 해당하는 지역 외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역
2. 농업보호구역: 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
제29조(농업진흥지역의 지정 대상) 제28조에 따른 농업진흥지역 지정은 「 국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역을 대상으로 한다. 다만, 특별시의 녹지지역은 제외한다.

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위해 지방자치단체가 지정하는 구역을 뜻한다. 어떤 토지가 농업진흥지역에 해당하는지 확인하려면 농지공간포털 지도서비스 참조.

농업진흥지역은 '농업진흥구역'과 '농업보호구역'으로 나뉘는데, 농업진흥구역이 농업보호구역보다 규제가 더 강한 지역이다. 농업보호구역은 일정 규모 이하의 단독주택 및 일부 제1종, 제2종 근린생활시설 등도 들어올 수 있다. 반면 농업진흥구역은 농업과 관련되어 있지 않은 위 시설을 들여올 수는 없다. 과거 「농지의 보전 및 이용에 관한 법률」에서 '절대농지'와 '상대농지'라는 개념이 있었는데 이를 농지법에 수입해오는 과정에서 절대농지는 농촌진흥구역과, 상대농지는 농촌보호구역과 유사한 개념이 되었다.

제29조에 의하여 농업진흥지역은 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역을 농촌진흥지역으로 지정할 수는 없다.

6.1.1. 농업진흥지역의 행위 제한

제32조(용도구역에서의 행위 제한) ①농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련된 행위로서 대통령령으로 정하는 행위 외의 토지이용행위를 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 토지이용행위는 그러하지 아니하다.
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1. 대통령령으로 정하는 농수산물(농산물ㆍ임산물ㆍ축산물ㆍ수산물을 말한다. 이하 같다)의 가공ㆍ처리 시설의 설치 및 농수산업(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업을 말한다. 이하 같다) 관련 시험ㆍ연구 시설의 설치
2. 어린이놀이터, 마을회관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업인의 공동생활에 필요한 편의 시설 및 이용 시설의 설치
3. 대통령령으로 정하는 농업인 주택, 어업인 주택, 농업용 시설, 축산업용 시설 또는 어업용 시설의 설치
4. 국방ㆍ군사 시설의 설치
5. 하천, 제방, 그 밖에 이에 준하는 국토 보존 시설의 설치
6. 문화재의 보수ㆍ복원ㆍ이전, 매장 문화재의 발굴, 비석이나 기념탑, 그 밖에 이와 비슷한 공작물의 설치
7. 도로, 철도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공시설의 설치
8. 지하자원 개발을 위한 탐사 또는 지하광물 채광(採鑛)과 광석의 선별 및 적치(積置)를 위한 장소로 사용하는 행위
9. 농어촌 소득원 개발 등 농어촌 발전에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 설치

②농업보호구역에서는 다음 각 호 외의 토지이용행위를 할 수 없다. <개정 2020. 2. 11.>
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1. 제1항에 따라 허용되는 토지이용행위
2. 농업인 소득 증대에 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설의 설치
3. 농업인의 생활 여건을 개선하기 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물ㆍ공작물, 그 밖의 시설의 설치

③농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 인가ㆍ허가 또는 승인 등을 받거나 신고하고 설치한 기존의 건축물ㆍ공작물과 그 밖의 시설에 대하여는 제1항과 제2항의 행위 제한 규정을 적용하지 아니한다.

④농업진흥지역 지정 당시 관계 법령에 따라 다음 각 호의 행위에 대하여 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 받거나 신고하고 공사 또는 사업을 시행 중인 자(관계 법령에 따라 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 받거나 신고할 필요가 없는 경우에는 시행 중인 공사 또는 사업에 착수한 자를 말한다)는 그 공사 또는 사업에 대하여만 제1항과 제2항의 행위 제한 규정을 적용하지 아니한다.
1. 건축물의 건축
2. 공작물이나 그 밖의 시설의 설치
3. 토지의 형질변경
4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 행위에 준하는 행위
제59조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제32조제1항 또는 제2항을 위반한 자

농업진흥구역과 농업보호구역에서는 농업과 관련된 행위 이외에는 원칙적으로 토지이용이 불가능하며, 예외적으로 몇가지 사항을 적용하여 토지이용을 허용한다.

농업진흥구역에서는 시험·연구시설, 마을회관이나 어린이놀이터 같은 공동생활시설, 농·어업인의 주택 및 시설, 국방·군사 시설, 하천·제방·도로·철도 등의 공공시설, 문화재 시설, 그 외 기타시설[12] 등이 있다. 대표적으로 태양광 발전시설의 경우, 농업진흥구역 토지 위 자체에는 설치할 수 없으나 건축물 지붕 위에 설치할 수 있도록 규제한 점이 있다.

농업보호구역은 농업진흥구역에서 설치할 수 있는 시설 이외에도 1,000㎡ 이하의 단독주택 및 일부 제1종, 제2종 근린생활시설 등도 들어올 수 있다.

농업진흥구역에서 가장 치명적인 약점은 비농업인·비어업인을 위한 시설이 극도로 제한되어 있다는 점이다. 위에서 시행령을 살펴보면 알 수 있겠지만 예외적으로 허용되는 시설도 사실상 농·어업인만을 위한 시설로 한정되어 있어 소규모의 일반음식점도 들여올 수가 없다. 이를 하려면 제31조에 따른 용도변경을 신청해야 한다. 그래서 농업진흥구역은 땅가치가 매우 낮아 토지가격이 저렴하다.

그나마 농업보호구역은 상대적으로 나은 편이다. 여기서는 단독주택이나 영세병원, 소매점, 학원, 독서실, 운동시설 등을 설치할 수 있기 때문이다. 다만 이쪽도 규제가 있는 편이라 상업시설의 경우 바닥면적 500㎡이하라는 강력한 규제를 시행한다. 따라서 농업보호구역도 농업진흥구역만큼은 아니지만 토지가격이 낮은 편이다.

위의 사항들을 위반할 경우 5천만원 이하의 벌금이 부과된다.

6.1.2. 농업진흥지역 등의 변경과 해제

제31조(농업진흥지역 등의 변경과 해제) ①시ㆍ도지사는 대통령령으로 정하는 사유가 있으면 농업진흥지역 또는 용도구역을 변경하거나 해제할 수 있다. 다만, 그 사유가 없어진 경우에는 원래의 농업진흥지역 또는 용도구역으로 환원하여야 한다. [일부조항생략]
농지법 시행령 제28조(농업진흥지역 등의 변경ㆍ해제) ①법 제31조제1항 본문에 따라 시ㆍ도지사가 농업진흥지역 또는 용도구역을 변경 또는 해제할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로서 농업진흥지역을 해제하는 경우
가. 「 국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 용도지역을 변경하는 경우(농지의 전용을 수반하는 경우에 한한다)
나. 법 제34조제2항제1호[14]에 해당하는 경우로서 미리 농지의 전용에 관한 협의를 하는 경우[일부조항생략]

결국 토지소유자 입장에서는 농업진흥지역을 해제해야 원하는 용도로 사용을 할 수 있을 것이다. 그러나 이 또한 쉽지가 않다. 토지소유자 입장에서는 사실상 농림축산식품부의 허가를 받아 '농지의 전용'을 하고난 뒤에 농업진흥지역을 해제할 수 있다.

6.2. 농지의 전용

제34조(농지의 전용허가ㆍ협의) ①농지를 전용하려는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다. 허가받은 농지의 면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중요 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.[일부조항생략]
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1. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 또는 계획관리지역에 있는 농지로서 제2항에 따른 협의를 거친 농지나 제2항제1호 단서에 따라 협의 대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우
3. 제35조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우
4. 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받지 아니하거나 같은 법 제15조에 따른 산지전용신고를 하지 아니하고 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우
5. 「하천법」에 따라 하천관리청의 허가를 받고 농지의 형질을 변경하거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

제35조(농지전용신고) ①농지를 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 전용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
1. 농업인 주택, 어업인 주택, 농축산업용 시설(제2조제1호나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다), 농수산물 유통ㆍ가공 시설
2. 어린이놀이터ㆍ마을회관 등 농업인의 공동생활 편의 시설
3. 농수산 관련 연구 시설과 양어장ㆍ양식장 등 어업용 시설
제37조(농지전용허가 등의 제한) ①농림축산식품부장관은 제34조제1항에 따른 농지전용허가를 결정할 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 사용하려는 농지는 전용을 허가할 수 없다. 다만, 「 국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역ㆍ계획관리지역 및 개발진흥지구에 있는 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 사용하더라도 전용을 허가할 수 있다. [일부조항생략]
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1. 「대기환경보전법」 제2조제9호에 따른 대기오염배출시설로서 대통령령으로 정하는 시설
2. 「물환경보전법」 제2조제10호에 따른 폐수배출시설로서 대통령령으로 정하는 시설
3. 농업의 진흥이나 농지의 보전을 해칠 우려가 있는 시설로서 대통령령으로 정하는 시설
제58조(벌칙) ① 농업진흥지역의 농지를 제34조제1항에 따른 농지전용허가를 받지 아니하고 전용하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지전용허가를 받은 자는 5년 이하의 징역 또는 해당 토지의 개별공시지가에 따른 토지가액에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.
② 농업진흥지역 밖의 농지를 제34조제1항에 따른 농지전용허가를 받지 아니하고 전용하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지전용허가를 받은 자는 3년 이하의 징역 또는 해당 토지가액의 100분의 50에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.
③ 제1항 및 제2항의 징역형과 벌금형은 병과(倂科)할 수 있다.
제60조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
2. 제35조 또는 제43조에 따른 신고를 하지 아니하고 농지를 전용(轉用)한 자

기본적으로 농지를 다른 용도로 전용하기 위해서는 허가제로 운영된다. 제37조에 따라 금지되는 시설들이 존재하며, 대표적으로 대기오염배출시설, 폐수배출시설 등과 함께, 대통령령으로 일반음식점을 포함한 시설들, 문화 및 집회시설, 학원, 도서관, 자동차 관련 시설, 숙박시설 등이 허용되지 않는다. 자세한 내용은 시행령 참조.

기본적으로 허가제이기 때문에 농지의 전용은 쉽지는 않은 일이며, 용도변경목적에 따라 불허가 처분이 날 수도 있다.

이 외에 농지 전용을 신고할 수도 있는데 농업진흥구역에서 허용되는 시설 등에 매우 제한적으로 한정되어 있다. 상업시설 등 일반적인 용도로 전용하기 위해서는 반드시 허가가 필요하다.

농지전용허가를 받지 않을 경우에는 강력한 처벌이 가해진다. 기본적으로 3년 이하의 징역과 개별공시지가를 기준으로 하는 토지가액의 절반만큼을 내야 하며, 병과도 가능하다. 만약 농업진흥지역 내에서 농지전용허가를 받지 않을 경우 5년 이하의 징역과 더불어 토지가액 전체에 대한 벌금으로 형이 강력해진다. 함부로 농지를 전용해서는 안 되는 이유.

6.2.1. 농지보전부담금

제38조(농지보전부담금) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 농지의 보전ㆍ관리 및 조성을 위한 부담금(이하 “농지보전부담금”이라 한다)을 농지관리기금을 운용ㆍ관리하는 자에게 내야 한다.[일부조항생략]
1. 제34조제1항에 따라 농지전용허가를 받는 자
2. 제34조제2항제1호에 따라 농지전용협의를 거친 지역 예정지 또는 시설 예정지에 있는 농지(같은 호 단서에 따라 협의 대상에서 제외되는 농지를 포함한다)를 전용하려는 자
2의2. 제34조제2항제1호의2에 따라 농지전용에 관한 협의를 거친 구역 예정지에 있는 농지를 전용하려는 자
3. 제34조제2항제2호에 따라 농지전용협의를 거친 농지를 전용하려는 자
4. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거친 농지를 전용하려는 자
5. 제35조나 제43조에 따라 농지전용신고를 하고 농지를 전용하려는 자

농지의 전용이 통과된 경우 농지보전부담금을 내야 한다. 농지법 시행령 제53조에 따라 개별공시지가의 30%를 납부해야 한다. 물론 사안에 따라 이 개별공시지가도 감면이 가능하다. 자세한 내용은 조문 참조.

개별공시지가의 30%가 많아보이기는 하지만, 원래 농지의 토지가격이 저렴하기 때문에 사업자 입장에서 생각만큼 부담스러운 금액은 아니다. 다만, 개발을 목적으로 하여 토지를 매수하고도 개발을 진행하지 못할 때에는 의외로 출혈이 심해질 수 있으니 주의. 일부 토지만을 전용했을 때에는 ㎡당 금액을 기준으로 하여 농지보전부담금을 산정한다.

6.2.2. 농지의 일시전용

제36조(농지의 타용도 일시사용허가 등) ①농지를 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도로 일시 사용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 일정 기간 사용한 후 농지로 복구한다는 조건으로 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 국가나 지방자치단체의 경우에는 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장과 협의하여야 한다.[일부조항생략]
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1. 「건축법」에 따른 건축허가 또는 건축신고 대상시설이 아닌 간이 농수축산업용 시설(제2조제1호 나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다)과 농수산물의 간이 처리 시설을 설치하는 경우
2. 주(主)목적사업(해당 농지에서 허용되는 사업만 해당한다)을 위하여 현장 사무소나 부대시설, 그 밖에 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치(積置)하거나 매설(埋設)하는 경우
3. 대통령령으로 정하는 토석과 광물을 채굴하는 경우
4. 「전기사업법」 제2조제1호의 전기사업을 영위하기 위한 목적으로 설치하는 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제2호가목에 따른 태양에너지 발전설비(이하 “태양에너지 발전설비”라 한다)로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제2조에 따른 공유수면매립을 통하여 조성한 토지 중 토양 염도가 일정 수준 이상인 지역 등 농림축산식품부령으로 정하는 지역에 설치하는 시설일 것
나. 설치 규모, 염도 측정방법 등 농림축산식품부장관이 별도로 정한 요건에 적합하게 설치하는 시설일 것

제36조의2(농지의 타용도 일시사용신고 등) ① 농지를 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도로 일시사용하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 지력을 훼손하지 아니하는 범위에서 일정 기간 사용한 후 농지로 원상복구한다는 조건으로 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 국가나 지방자치단체의 경우에는 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장과 협의하여야 한다.[일부조항생략]
1. 썰매장, 지역축제장 등으로 일시적으로 사용하는 경우
2. 제36조제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 시설을 일시적으로 설치하는 경우
____
제59조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.
2. 제36조제1항에 따른 농지의 타용도 일시사용허가를 받지 아니하고 농지를 다른 용도로 사용한 자
제60조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
3. 제36조의2제1항에 따른 농지의 타용도 일시사용신고를 하지 아니하고 농지를 다른 용도로 사용한 자

따라서 농지의 완전한 전용이 아닌 타용도의 일시전용으로 사용할 수도 있다. 물론 일시적인 전용에 불과하기 때문에 영구적인 건축물을 짓기는 힘들다. 제1호에 의해 건축법에 의해 신고해야 하는 건물은 대부분 제외되기 때문이다. 주목적사업을 위하여 현장사무소 등의 건축물을 지을 수는 있다. 이 역시 대부분 농장 관련 시설을 설치하는 데에 그 중점을 두어야 한다. 일시적인 전용이므로 완전 농지의 전용보다는 허가가 거부되는 일이 많이 없다.

허가기간은 대체로 제1호의 간이처리시설의 경우에는 7년, 제2호의 사업장은 사업기간동안, 제3호의 토석·광물채굴은 5년 이내가 된다.

또한 완전 허가제가 아니라, 제36조의2 제1항 제2호에 의하여 일부 신고제로서도 전용이 가능하다.

타용도로 사용하는 경우에도 허가나 신고를 미비할 시에 징역형 또는 벌금형을 받게 된다.

7. 농지위원회

제44조(농지위원회의 설치) 농지의 취득 및 이용의 효율적인 관리를 위해 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에 각각 농지위원회를 둔다. 다만, 해당 지역 내의 농지가 농림축산식품부령으로 정하는 면적 이하이거나, 농지위원회의 효율적 운영을 위하여 필요한 경우 시ㆍ군의 조례로 정하는 바에 따라 그 행정구역 안에 권역별로 설치할 수 있다.

각 지자체의 농지위원회를 규정하는 조문이다. 농지위원회는 농지취득이나 전용허가, 소유 등에 대해 감시하고 심사하는 등의 역할을 수행한다. 농지법에서의 비중은 그리 크지 않다.

8. 농지대장

제49조(농지대장의 작성과 비치) ①시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지 소유 실태와 농지 이용 실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용하고 관리하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 농지대장(農地臺帳)을 작성하여 갖추어 두어야 한다.[일부조항생략]

농지대장에 대하여 규정하는 조문이다. 요즘에는 대부분 농지대장을 전산정보로 처리하여 활용하고 있다.

정부24 홈페이지에서 농지대장을 발급받을 수 있다.

9. 개별적인 사례검토[22]

*불법 전용된 농지법상 '농지'였던 토지를 농지로 원상회복해야 하는지 판단하는 방법
농지법상 '농지'였던 토지가 불법 전용된 것이어서 농지로 원상회복되어야 하는지 여부를 판단하기 위하여는 단순히 농지였던 토지가 현재 다른 용도로 이용되고 있다는 점만으로는 부족하고, 농지의 전용 당시 관계 법령에 의하여 농지전용허가 등 의무가 존재하였고 그럼에도 그 허가 등을 받지 아니하고 전용이 이루어졌음이 인정되어야 한다(대법원 2021.8.19. 선고 2020두30665).
**농지전용허가 없이 조경목적으로 잔디밭 등을 조성하는 행위는 농지전용죄가 성립
누구든지 농업진흥구역 밖의 농지를 전용하고자 하는 경우 관할관청의 농지전용허가를 받아야 한다.
피고인은 2008. 4.경 위 화성시 팔탄면 구장리 (지번1생략),(지번2생략),(지번4생략)번지 농지에서, 위 농지 중 합계 1,301제곱미터를 절토 또는 성토하여 평평하게 만들고 잔디를 심어 공소외 1 회사연수원에 부속된 운동장, 진입로, 및 조경부지 등의 용도로 사용함으로써 관할관청의 허가 없이 농지를 전용하였다(서울고등법원 2012.4.13. 2012노244).
***잡종지더라도 농지전용허가 없이 다른 목적으로 사용시 농지전용죄가 성립 (대법원 2007.5.31. 2006두8235)
****농지담당공무원이 농지전용허가를 하여 주어서는 안 됨을 알면서도 허가하여 줌이 타당하는 취지의 현장출장복명서 및 심사의견서를 작성하여 결재권자에게 제출하면 허위공문서작성, 동행사죄가 성립 (대법원 1993.12.24. 92도3334)

10. 기타

공인중개사 시험 2차 과목 중 하나인 부동산공법에서 유일하게 국토교통부가 소관청이 아닌 법률이다.

[법률] [법률안] [3] 김영기 변호사/실무자를 위한 알기쉬운 농지법강의/책과나무/2024/제1장 서_가. 농지법의 의의 및 구성 [4] 김영기 변호사/실무자를 위한 알기쉬운 농지법강의/책과나무/2024/제1장 서_나. 농지법의 연혁 [5] 상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다 [6] 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가·허가·승인 등을 포함한다 [7] 무상으로 대여하는 것을 말한다 [일부조항생략] 내용이 길어져 일부 내용 생략. 전문은 조문 참조 [9] 자경 농지에서 이모작을 위해 8개월 내에 임대하는 경우 [일부조항생략] [11] 예외적으로 이모작을 위해 8개월 내에 임대하는 경우는 제외된다. [12] 종류가 매우 많아 열거하기 어렵다. 자세한 내용은 시행령 참조. [일부조항생략] [14] 농지의 전용을 뜻한다 [일부조항생략] [일부조항생략] [일부조항생략] [일부조항생략] [일부조항생략] [일부조항생략] [일부조항생략] [22] 김영기 변호사/실무자를 위한 알기쉬운 농지법강의/책과나무/2024/p.306

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