1. 개요
전세 보증금이 주택의 실제가치[1]를 초과한 상태를 말하며, 만약 주택이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 전세 보증금을 떼인다. 껍데기만 있고 내용물이 비어있는 속 빈 깡통과 같다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었다.경매에 넘어간 경우 우선권을 따져야 하는데 일단 물권과 물권, 물권과 채권, 채권과 채권 간 순위를 따져야 한다. 물권 간 순위는 시간 순서대로 우선권을 가지며 물권과 채권은 물권이 무조건 우선권을 갖는다. 채권은 비율대로 나누게 된다.(채무자의 잔여 재산이 1천만원인데 갑이라는 사람이 1억짜리 집에 2천만원짜리 보증금이 있다면 남은 재산 중 200만원을 받게 된다.) 보증금은 채권이므로 돌려받기가 매우 어렵고 그나마 대항력을 갖추면 보증금도 물권으로 취급받기 때문에 그나마 낫지만 그래도 순위가 낮으면 돌려받기 힘들게 된다.
2. 이유
대부분 집주인은 주택 이외에 별다른 자산이 없다. 따라서 빚이 없는 집에 들어왔더라도 부동산 버블 붕괴 때문에 집값이 전세보증금보다 하락하여 깡통주택이 되기도 하고 집주인이 갭 투자에 실패한 뒤 이를 세입자들에게 떠넘겨 대량으로 피해자를 양산하기도 한다. 외국에서도 전세라는 개념을 약간 흥미롭게 봤지만 이러한 위험성 때문에 포기하였다.[2]이에 대해 과도한 DSR, DTI 등의 규제를 이유로 들기도 한다. 금융 시스템이 과거에 비해 발전한 한국에서 전세가 여전히 존재하는 이유 중 하나 역시 소유자가 현금창출이 가능한 주택이라는 명확한 담보를 가지고 대출을 내는데도 너무 많은 규제가 있기 때문이다. 집값이 하락할 가능성이 있기 때문에 LTV를 보는 것은 어느 나라나 마찬가지다. 한국에서는 LTV 제한 자체는 60~70%로 매우 높게 설정되어있으나 DTI가 최대 60%, 우대조건이 없으면 40%에 이르기 때문에[3] 고정적인 직업이 없다면 담보대출이 나오지 않는다. 이는 현금흐름이 제한될 수 밖에 없는 연금생활자나 임대사업자도 마찬가지로서, 사실상 이들이 집을 매입하고 나면 담보대출을 받을 수 있는 곳은 어디에도 없다. 이때문에 재밌게도 한국에서 임대사업을 하려면 사업규모에 걸맞은만큼 돈을 버는 다른 직업이 있어야 한다.
그렇다고 살려고 매입한 집을 당장 팔 수도 없으니, 이들에게 전세라는 제도라도 없으면 그야말로 있는 집을 은행에 고스란히 빼앗기고 길거리로 나앉을 수 밖에 없다.[4] 노후 빈곤층의 비율이 상당히 높은 한국에서는 없앨 수 없는 제도다. 사실 DSR규제를 완화하고 은행이 대출을 내주는 것이 맞겠으나,[5] 보수적인 국내 은행들의 대출조건과 집값억제를 위한 정부정책이 맞물려 전세 리스크를 세입자가 고스란히 떠안고 있다. 사실 원래 주택이라는 것이 투기자산이 아니라 현금창출이 가능한 실물자산이기 때문에 DSR을 매긴다 하더라도 월세수입을 고려하는 것이 맞지만 국내에서는 전혀 계산에 넣지 않고 있다.[6] 사실 은행보다는 정부규제의 영향이 큰데, 10년 근속도 쉽지 않은 현재 노동시장 환경 상 30년, 50년 대출을 내면서 쭉 현재의 수입을 유지하리라 예측하는 금융기관은 없을 것이다.
신축빌라는 실제 가치가 전세가보다 낮음에도 이를 뻥튀기해서 전세를 놓는 경우가 많다. 건물 준공 후 적어도 3~5년은 되어야 시세가 형성되는데, 신축이기에 시세가 불명확하다는 점을 악용한 것이다. 예를 들어 2억짜리 빌라를 2억 5천의 가치라고 속이고 2억 3천에 전세를 놓은 뒤 2억을 전세자금대출을 받게 하는 것이다. 나중에 전세 만료가 되는 시점에서 해당 주택을 사가라고 할 때에는 대부분 여기에 해당된다.
근저당권은 물론, 국세보다도 우선도가 높은 최우선변제권 제도가 있어서 인천이라면 2천만원 정도, 지방은 1000만원 정도를 우선 변제 받을 수 있기 때문에, 공인중개사에서 이미 빚이 집값보다 커진 집주인을 찾아 헐값에 급전세를 놓도록 하는 일이 많다. 결국 집주인은 빚을 갚지 못하고, 주택은 경매로 넘어갈 때가 대부분인데 빚을 준 은행 입장에서는 낙찰가가 채권액도 안되는 판에 세입자에게 2000만원을 줘야 할 판이니, 세입자를 '가장세입자'로 의심한다. 여기서의 가장은 가장무도회의 가장(假裝)이다. 집주인과 짜고 들어간 세입자라는 뜻이다. 대부분 집주인과 특수관계일 때가 많다. 어찌되었건 은행은 경매 넘기기 전에 이걸 정리하려고 압박하지만 본인이 집주인과 특수관계인이 아닐 때에는 딱히 신경쓸 필요는 없다.[7]
이런 극단적인 깡통주택에 사는 사람이 법에 무지한 사람이라면 최우선변제권을 신청하지도 않아 돈을 날릴 때도 있다. 최우선변제권을 신청하는 것은 그리 어렵지 않다. 일단 입주 당일(최우선변제권은 입주한 날부터 효력이 발생하기 때문에 가능한 한 빨리 가는 편이 좋다. 대항력과 우선변제권은 입주한 다음 날부터 발생한다.) 근처 행정복지센터(동사무소)에 가서 입주신고를 하면 된다.(보통 대항력과 우선변제권도 받아야 하기 때문에 입주신고를 할 때 확정일자도 같이 받아 둔다.) 그리고 경매통지가 날아오면 기한이 지나기 전에 얼른 신청하면 된다. 여기서 반대로 법원이 세입자를 내보내기 어려워한다는 걸 악용해 경매 낙찰자에게서 돈을 뜯어내는 꾼들도 있다.
부동산 사기는 어느나라든 있지만 부동산 사기 건수는 한국은 영토 대비 높은 수준이다. 애초에 외국은 전세라는 개념이 없기에 한국의 독특한 전세 부동산 문화에 흥미롭고 유용할 수 있다며 관심을 가진적이 있지만 전세문화에 대한 이해를 못 해 도입은 하지 않았다. 한국에 부동산 사기가 많은 이유는 사기꾼들이 사기친 금액에 비해 너무 낮은 형량과 배상금이라는 점[8]이다. 미국 부동산 사기 유형은 가치없는 땅을 허위정보를 토대로 파는 행위가 주를 이루며 부동산 사기로 소송이 걸릴 경우 사기꾼들은 자신들이 피해자들에게 등처먹은 금액보다 더 높은 금액을 보상금 + 벌금으로 토해내야하고 감옥에 갇히게 되면 최악인 경우 사기친 재산을 써보지도 못하고 죽을때까지 썩는 형량을 받는다. 중국도 사기범죄에 엄벌조치를 하며 최소가 징역 10년 이상에다가 최악은 사형일 정도로 차원이 다른 엄벌을 내린다. 그러나 한국은 사기꾼들이 "아니 그 사기친 돈 벌써 다 써서 없는데 보상을 어떻게 하나요?"라며 자금 은닉에 성공하거나 진짜 돈을 날려버린 경우에는 어떻게든 범죄자들의 재산을 피해자들이 경찰과 자주 접촉하며 찾지 않는 이상 보상받기도 힘들다. 더욱이 전세금액이 수천만원에서 억단위라 피해자의 노력이 담긴 돈이 사라졌기에 인생을 나락으로 보내버릴 정도의 영향임에도 형량이 10년 미만만 선고받는 경우가 많다.
이는 개인사업체 중심인 한국 부동산 업계라는 점과 건물주와 중개인이 사기를 치기로 작정하면 막지도 못 하는데 '당한 놈이 잘못이다'라는 사회적 풍조가 원인이다. 한국 부동산은 일부 부동산들은 복비와 수고료를 받기 위해 제대로 된 검증조차 안 하거나 문제매물임을 알고 있음에도 등기본을 조작해 보여줄 정도로 계약 성사에만 급급하다. 반대로 일본은 부동산 사기 중 피해자가 큰 규모의 사건이 있지만 건수는 한국에 비해 적은 편이며 사기 유형은 보통 미국처럼 정보를 속여 땅 가치를 높게 받는 사기와 흔히 사람이 자연사가 아닌 죽음이 발생한 사고물건에 대한 꺼림칙스러운 물건을 고지를 안 한채 계약하는 경우다.[9] 이는 일본은 한국보다 국토가 넓고 버블경제 붕괴 이후 부동산은 안전자산이 아니라는 가치관이 깊은데다가 부동산 중개를 전문으로 하는 전국구급 대기업이 존재, 부동산 산업 규모가 대기업 > 중견 > 개인부동산 순의 규모로 존재한다. 당연히 사람들은 매물이 가장 많은 대기업이나 중견기업급 부동산 회사를 먼저 가서 방을 구하는 사람들이 많기에 개인 부동산 업자들은 바닥에서 살아남기 위해서라도 신뢰를 바탕으로 거래를 할 수 밖에 없는 구조다.[10] 대기업이나 중견급 부동산 회사들도 주택이나 맨션 등 중개매물이 안전하다는 전제 하에 중개료로 돈을 벌면서 다른 사업을 하는만큼 자신들이 중개한 매물 중 사기가 관련되어 있다면 신뢰도 추락으로 직결되기에 민감하게 보며 집주인들의 의뢰 물품에 대해서도 안전매물임을 확인하고서 중개해주는 시스템이다. 이미 선례로 원룸 전문 부동산 대기업급 업체 레오팔레스21이 방음이 제대로 되지 않은 부실공사 논란으로 고개를 숙이고 보상을 한 적이 있다.
작정하고 사기치기로 한 건물주는 양심적인 부동산 전문가도 막기 힘들다. 유튜버이자 신뢰로 승부를 보는 집공략 마저도 의뢰인 중개를 하다가 전세사기를 당하기도 하였다. 애초에 판매자가 하자있는 제품을 판매하여 어느 한 구매자가 피해를 입었을 경우 보통 판매자가 사과를 하고 대안을 제시해야 하지만 한국 부동산은 하자있는 매물을 판 판매자와 중개인이 되려 구매자에게 큰소리를 치며 책임을 서로 미루는 현상이 벌어지는데다가 경찰들도 신고하며 하소연하는 피해자에게 "그러니까 잘 알아보셨어야죠"라며 피해자에게 나무라는 행위를 보이고 있다. 국회에서는 빌라왕 사태 이후로 어느정도 인지는 하고 있지만 긴급한 사안이라고는 판단은 안 하는지 관심 밖인 상황이다.
3. 전세사기
2010년대 말부터 위의 설명대로 집값 하락으로 인한 갭 투자 실패로 집주인이 파산하게 되어 집이 깡통주택으로 전락하는 피해사례 외에, 의도적으로 세입자의 전세금을 떼먹으려는 목적의 전세사기에 연루된 깡통주택들이 늘어나 주의가 필요하다. 대표적인 것이 세모녀 전세사기 사건과 2022년 빌라왕 사태를 들 수 있다.이러한 전세사기 사건은 대개 신축 다가구주택, 다세대주택(빌라), 오피스텔에서 일어나며, 경제적 여유가 부족하고 결혼, 이직 등으로 이사가 잦은 청년이나 신혼부부가 주 피해자여서 더욱 문제가 되고 있다. 아파트에 비해 가격은 낮지만 신축이라는 점에서 매력적이기 때문.
빌라나 오피스텔의 경우 아파트처럼 매매가 자주 일어나지않고 세대수가 적은 탓에 정확한 시세를 알기 힘들다는 점을 노린 사기이다. 빌라의 경우 분양이 잘 되지 않는 경우가 많은데, 이를 악용해 바지사장을 내세워 미분양빌라를 매매가와 비슷하거나 더 높은 가격에 전세를 놓는다. 세입자는 잘 살고 있다가 어느 날 집이 압류되어 경매에 넘어간다는 청천벽력 같은 소리를 듣게되고 전세보증금을 돌려받을 길이 막막해진 세입자는 결국 보증금 대신 집이라도 받는 식으로 미분양 빌라를 갖게 되는 식.
이 경우 집의 경매가가 보증금보다 훨씬 싼 경우가 대부분이어서 세입자로서는 금전적 손해를 보게 된다. 살 생각이 없던 주택을 떠안는데다, 그 과정에서 수반되는 몸고생 마음고생은 덤. 또 이렇게 되는 경우 1주택자가 되므로 생애최초 분양 등의 특혜를 받지 못하는 또다른 피해로 이어지게 된다.
그나마 이건 손해를 보더라도 집이라도 갖게 되는 경우고, 모든 전세사기 피해자가 집을 떠안는 것은 아니며 당연히 다른 이가 경매에 나온 집을 낙찰받는 경우가 더 많다. 때로는 피해자가 집이라도 가지려 경매에 참여하나 전세사기 피해자가 써낸 금액이 넉넉할리 없기에 입찰액에서 밀리는 경우도 발생한다.
그나마 다가구주택에서 세입자 보증금의 배당순위가 다른 근저당권보다 우선하는 경우 경매에서 집을 낙찰받은 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다. 반대로 경매 금액이 임차인들의 보증금 합보다 적은 경우 후순위 임차인은 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 발생한다.
나쁜 케이스는, 원래 집주인이 종부세나 기타 국세를 체납한 경우. 국세기본법과 지방세기본법에 '세금 우선 징수'의 원칙이 명시돼 있기 때문에 미납된 세금은 보증금보다 선순위가 되기 때문이다. 따라서 경매에 넘어가 집이 낙찰돼도 대부분 세금을 변제하는 데 사용되고 세입자는 땡전 한푼 못받고 쫓겨난다. 당연히겠지만 이 경우 집주인은 바지사장이다. 집주인이 맘대로 떼먹은 세금을 세입자가 대신 내 주는 이 악랄한 구조에 정부와 정치권도 깜짝 놀라, 확정일자 이후에 발생한 국세와 지방세 금액만큼은 임차 보증금을 우선해서 받을 수 있도록 2023년 4월에 국세기본법과 지방세기본법이 개정되었다.
단 이 경우에도 확정일자 이전의 세금은 얄짤없으니 계약 이전에 집주인의 세금 체납 사실을 잘 알아보아야 한다. 이를 위해 기존에는 임대인 동의를 받은 경우에 한해서 부동산 소재지 관할 세무서에서만 가능했던 미납국세 열람이 집주인 동의와 무관하게 전국 모든 세무서에서 가능하게 조치되었다.
최악의 사태는 바지사장이 종적을 감춰버리거나 특히 사망하는 경우인데, 이는 2022년 소위 '빌라왕'이라 불린 40대 인물이 지병으로 사망해버리는 사건이 발생하면서 실체화됐으며, 이런 사례가 단기간에 무려 3명이나 발생, 그중 한 명은 전세인이 잔금을 치르고 집주인 명의를 옮긴 시점에서 사망신고가 접수된 것으로 확인되어 법망의 구멍을 노린 계획적 범죄로 추정되고 있다.. 관련 기사 후속 기사
건축사에서 직접 미분양 오피스텔이나 빌라를 전세 사기를 하는 경우도 있다. 전세 사기치고 바로 바지사장으로 명의 이전 하는 경우가 있다. 흔히 건축왕 사기라고 한다.
221130_보도자료(‘세_모녀_전세사기_사건’_종합_수사_결과)-서울중앙지검.pdf
221202_보도자료(100억대_전세사기_사건_1심에서_법정최고형인_징역_15년_선고)-성남지청.pdf
검찰의 전세사기 수사결과 보도자료들이다.
전세보증보험 제도의 허점을 보여주기도 한다. 임차인은 전세보증보험이 가능한 건물이라는 점이나 별 문제 없다는 공인중개사의 말만 믿고 큰 의심없이 계약을 진행하게 된다.[11]
일반적인 임대인이라면 만약 보증금을 돌려주지 못해 보증보험에서 선결제된 임차보증금이 본인에게 구상되고, 이를 해결하지 못하면 집이 경매로 넘어가기 때문에 어떻게든 할 것이다. 하지만 악성 임대인들은 아예 처음부터 배를 쨀 각오로 시세보다 훨씬 부풀려 받았기에 보증금을 정상적으로 돌려줄 생각이 없다. 이런 사기범과 사기범과 한통속인 중개사는 둘째치고, 사기에 가담하지 않았더라도 제대로 된 집을 중개할 생각없이 그저 중개수수료만 챙기기 급급한 공인중개사도 문제이고[12] 제대로 된 시세 확인 없이 건축주와 짠 감정평가사의 말만 믿고 그대로 보증계약을 인수하는 주택도시보증공사도 문제이다. 또, 다운계약임을 모르고 보증보험 가입을 승인했다가 이를 알게된 후 HUG에서 보증보험 가입을 일방적으로 취소한 사례도 있었다. 주택보증보험의 사고액이 23년 이미 4조원 가량으로, HUG가 공기업임을 생각하면 세금이 사기범들이 먹고 짼 돈을 대납해주는 데에 줄줄 새고 있는 셈이다.
등기부등본상 문제가 없고 입주 후 전입신고, 확정일자까지 받은 이후 집주인이 세입자 몰래 임의로 전입신고를 해버리는 방식을 통한 사기 방식이 출현했다. 이렇게 되면 우선변제권조차 무용지물이 되어 버리기 때문에 주의가 필요하다. #
해당 사고가 발생하고 행정안전부는 전입자의 신분증을 반드시 지참해야 전입신고를 받아주는 것으로 지침을 변경하였다. # 기존에는 신분증 없이 전입신고 대리가 가능하여, 전입신고를 엉뚱한 곳에 하는 악용 사례가 있었다.
2023년 4월 23일, 원희룡 국토교통부 장관은 23일 전세사기 피해자 구제 대책 마련과 관련, 피해자가 경매 절차에 들어가는 현재 거주하는 집을 우선 매입하는 데 저금리 지원 등을 해주기로 했다고 밝혔다. #
- 법인격 부인론을 전세사기에 사용한 사례: 울산지방법원 2023차전108446 보증금, 손해배상(기) #
- 울산지방법원 2024차전100739 법인격 부인에 따른 손해배상(기) #
4. 예방책
아무리 조심하더라도 집주인이 작정하고 사기를 치는 경우 당할 수밖에 없는 경우가 많으며 전세사기가 두렵다면 돈 벌리는 속도가 줄어도 월세를 찾아보는게 낫다. 그러나 세입자도 꼼꼼하게 확인할 것을 잘 확인하면 보증금을 날리는 피해를 당할 가능성을 가능한 한 줄일 수 있다. 또한 입주 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 말자. 대항력이 발생하기 위해서는 입주와 전입신고를 받는 것이고 우선변제권도 마찬가지다. 여기에 최우선변제권을 가지려면 확정일자를 받아야 한다. 그리고 확정일자 사기 문제를 방지하기 위해서는 전입신고 통보서비스를 신청해두고 분기별로 1회씩 임차인 본인의 주민등록표초본을 확인하여 본인의 주소를 재확인해 두는 것이 필요하다.-
원룸이나 오피스텔 등은 어지간하면 전세로 계약 하지 말자.
가장 근본적인 해결책이다. 전세사기의 대부분의 사례는 원룸이나 빌라,오피스텔이다. 주공아파트나 대형 건설사들이 시공한 유명 아파트들은 전세 사기 피해 사례가 거의 없다.
1) 아파트의 경우 시세가 투명하게 다 공개되어 사기꾼들이나 업자들이 마음대로 매매·전세가를 올려서 사기당할 호구를 잡기가 쉽지 않다.
#
주공아파트나 유명 건설사들의 대단지 아파트는 거래사례가 많아 평균 시세가 확고한 편이고 거래가 활발하니 주택담보대출금이나 전세자금대출금을 내주는 은행에 거래가가 대부분 기록돼 있기 때문이다. 또한 저런 아파트 단지들은 시행사, 시공사 등 건축에 관여하는 이해관계자가 많기 때문에 어느 한 사람이 분양가를 마음대로 주무르기 어렵고 평형, 집의 구조가 비슷해 주변 시세를 활용한 적정가 평가도 쉽다. 은행이 대출을 위해 감정평가사에게 의뢰하여 평가를 거친 적정 매매가도 대부분 일반에 알려진다.
반면 원룸과 빌라· 오피스텔은 시세가 상대적으로 불분명해 실제 가치보다 과대평가되기 쉽고 평형, 집의 구조부터 제각각이어서 주변 시세와 비교하기 어려 워서 사기꾼과 업자들 먹잇감이 되기 쉽다. 가장 근본적인 대책은 원룸이나 빌라 오피스텔은 가능하면 전세계약은 피하고 월세로 계약해서 리스크를 줄이는 것이다.
주공아파트나 유명 건설사들의 대단지 아파트는 거래사례가 많아 평균 시세가 확고한 편이고 거래가 활발하니 주택담보대출금이나 전세자금대출금을 내주는 은행에 거래가가 대부분 기록돼 있기 때문이다. 또한 저런 아파트 단지들은 시행사, 시공사 등 건축에 관여하는 이해관계자가 많기 때문에 어느 한 사람이 분양가를 마음대로 주무르기 어렵고 평형, 집의 구조가 비슷해 주변 시세를 활용한 적정가 평가도 쉽다. 은행이 대출을 위해 감정평가사에게 의뢰하여 평가를 거친 적정 매매가도 대부분 일반에 알려진다.
반면 원룸과 빌라· 오피스텔은 시세가 상대적으로 불분명해 실제 가치보다 과대평가되기 쉽고 평형, 집의 구조부터 제각각이어서 주변 시세와 비교하기 어려 워서 사기꾼과 업자들 먹잇감이 되기 쉽다. 가장 근본적인 대책은 원룸이나 빌라 오피스텔은 가능하면 전세계약은 피하고 월세로 계약해서 리스크를 줄이는 것이다.
2) 오피스텔이나 빌라의 경우 집주인은 월세가 전세보다 이득이다.
임차인들이 전세사기의 위험에도 전세를 선호하는 것은 그게 비용면에서 이득이기 때문이다. 반대로, 임대인 입장에서 보면 세금이나 수선비용 등 비용만 들어가면서 월 임대료 등 고정수입이 나오지 않는 전세라는 방법으로 임대를 할 이유가 없다. 외국인들은 한국의 전세제도를 듣고서는 한국 임대인들은 모두 자선사업가인가?라고 하는 판국일 정도다.[13]
임차인들이 전세사기의 위험에도 전세를 선호하는 것은 그게 비용면에서 이득이기 때문이다. 반대로, 임대인 입장에서 보면 세금이나 수선비용 등 비용만 들어가면서 월 임대료 등 고정수입이 나오지 않는 전세라는 방법으로 임대를 할 이유가 없다. 외국인들은 한국의 전세제도를 듣고서는 한국 임대인들은 모두 자선사업가인가?라고 하는 판국일 정도다.[13]
따라서 임대인 입장에서 전세라는 것은 집값의 상승, 즉
갭 투자를 위한 레버리지라고 볼 수 있다. 그러니 자선사업가가 아닌 이상 집값 상승이 없는 원룸이나 오피스텔 같은 부동산을 가지고 전세로 임대를 할 리가 없다. 그러니 향후 재개발 등의 이슈로 가격상승이 예상되는 대단지 아파트라면 모를까, 부동산 시장에서 가격상승의 가능성이 희박하다고 일컬어지고 있는 빌라, 원룸, 오피스텔 등을 전세로 임대를 할 리가 없다. 애시당초 이런 부동산들은 수익형이지 시세차액형이 아니다.[14] 실제로 대부분의
공인중개사들이 전세사기 때문에 정 불안하면
월세로 계약하라고 조언을 한다.
-
원룸 오피스텔은 상술한 대로 시세가 불분명해 작정하고 사기를 치면 예방하기가 어렵고, 임차인이 심리적으로 급하거나 아쉬운 경우가 많아 집주인을 상대로 특약을 넣고 각종 증명서 등을 꼼꼼히 요구하거나 확인하는 것도 현실적으로 어렵다. 그럼에도 불구하고 꼭 원룸이나 오피스텔은 전세로 계약해야 되겠다면 실제로 전세사기 피해자이기도 한
호갱구조대가 올린 전세사기 예방 영상이 큰 도움이 되니 참고하면 좋다.
#
아래는 집 계약시 확인해보면 좋을 부분들이다.
-
등기부등본 확인하기
사기 예방에서 제일 좋은 것은 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 미심쩍은 집은 계약을 하지 않는 것이다. 미리 임대차계약을 맺기 전 부동산 등기부등본을 떼보는 것이 매우 매우 매우 중요하다. 부동산에 가서 마음에 드는 집이 있다고 하면, 공인중개사에게 그 집의 등기부등본을 떼달라고 하면 그자리에서 떼준다. 혹은 인터넷등기소에서 1000원만 내면 즉시 확인 및 출력이 가능하다. 등기부등본을 통해서 신탁여부, 저당액, 선순위 채권 등을 모두 알 수 있기 때문에 계약 전 꼭 미리 확인해보아야 한다. 특히 매물이 압류, 가압류나 담보가등기가 설정된 것이 기록된 갑구 뿐만 아니라 근저당이 설정되는 을구도 전부 확인하여야 한다. 어떤 이들은 등기부등본 보는게 의미가 없다고 하는 경우가 있는데 100% 모든 사기를 막을순 없지만 등기부등본을 통해서 그 물건의 위험도를 간략하게나마 확인할수 있다. 따라서 전세사기, 또는 전세보증금을 날릴 수 있는 위험도를 조금이라도 줄이기 위해서는 반드시 확인해봐야 한다. 계약 후 등기부등본을 확인해보는 것도 필요하다. 계약 때는 깨끗했던 등기부등본이 나중에 바뀌어있는 사례도 빈번하기 때문. - 만약 집주인이 외국인이면 전세는 거들떠보지도 말고 무조건 보증금을 최우선변제금 까지만 두고 월세를 택해야 한다. 해당 사례와 같이 집주인이 부채를 상환하지 않고 본국으로 달아나면 그때는 진짜 찾을 방법이 없다고 봐야 한다. #
-
갑구:
신탁 등기 여부 확인
다음으로, 다세대 주택 중 개인이 자금부족으로 신탁회사에서 돈을 빌리거나 위탁하여 주택을 짓고, 그 대가로 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기는 경우가 있다. 이 경우 세입자와 집주인 사이에서만 이루어진 전세 임대차 계약은 무효이다. 그리고 계약 자체가 무효이므로 사기를 당해도 임차인이 보호받지 못한다. 그냥 신탁 등기가 되어있는 주택은 계약 자체를 하지 않는 것이 좋다.
신탁사기를 방지하기 위해서는 등기부등본 갑부에 신탁등기가 등재되어 있는지 확인해보고, 등기소에서 신탁원부를 떼본 후 원부에 있는 대금지급자(신탁회사)에게 전세계약과 관련된 모든 동의 사항을 확인 받으면 어느 정도는 막을수 있다. 그래서 등기부등본을 꼼꼼히 확인해보라는 것.
또한, 권리자가 위탁자(임대인)으로 기재되어 있다고 하더라도 보증금 또는 월세 지급은 신탁회사 명의의 계좌로 입금하여야 하는 조항이 있을 수도 있기 때문에, 꼼꼼한 확인이 필요하다(신탁원부는 근처 등기소에 직접 가서 소정의 수수료를 주고 누구나 발급 가능하다) 그나마 이런 법조항에 대해 아는 사람이라면야 신탁회사와 직접 거래하겠지만 그렇지 않다면 신탁원부 상 신탁회사와 엮여있는 주택은 아무리 좋아보인다고 해도 무조건 거르는게 답이다. 대부분 이런 집은 집주인이 있다고 해도 우선순위에서 신탁회사가 위에 있기 때문에 보증금을 떼일 확률이 매우매우 높다. 굳이 전세를 받아서 보증금을 받을 수 있는데 여기에 뭐하러 신탁회사를 통해 대출을 추가로 받을 필요가 있을까 생각해보면 된다. 좋은 집은 이런 문제 있는 주택 말고 많다. 집주인의 어떠한 사탕발림에도 넘어가지 말고 과감하게 거르고 다른 집을 알아보면 된다. # -
다가구주택이라면 선순위임차보증금 확인
집주인이 1명인 오피스텔이나 다세대주택과 달리 다가구주택은 건물이 통으로 1명 소유이기에 나 외에도 다른 임차인들이 존재한다. 이 때, 나의 보증금 변제순위를 확인하여야 한다. 건물이 새 주인에게 낙찰되어도 경매가가 보증금 합보다 적다면 후순위 임차인부터 보증금이 짤리기 때문이다.
2. 세금 체납 여부 확인
등기부등본에 반영되려면 시차가 있어 등기부등본만으로 확인하기 어려우므로,지방세/국세 완납증명서를 계약 전 요구하여야 한다. 세금은 보증금보다 최우선변제 순위를 가져, 경매로 넘어갔을 시 돈이 부족하면 보증금을 한푼도 돌려받지 못할 수 있다.
등기부등본에 반영되려면 시차가 있어 등기부등본만으로 확인하기 어려우므로,지방세/국세 완납증명서를 계약 전 요구하여야 한다. 세금은 보증금보다 최우선변제 순위를 가져, 경매로 넘어갔을 시 돈이 부족하면 보증금을 한푼도 돌려받지 못할 수 있다.
3. 집의 시세를 대략이라도 파악해보기
통상 전세가+대출액이 시세의 70%를 넘으면 깡통주택이라고 판단한다. 전세가와 시가가 비슷하다면 전세사기가 아니더라도 무리한 갭투자매물일 수 있으므로 권하지 않는다. 마찬가지로 근저당권 설정, 즉 대출액이 큰 경우도 전세계약은 위험하다.
시세파악이 어려운 신축 빌라는 전세로 들어가서는 안된다. 최소한 5년 정도 된 주택을 골라야 한다. 굳이 신축을 골라야 한다면 지역별로 다르게 설정되어 있는 보증금을 최우선변제로 받을 수 있는 한도까지만 놓고 월세를 택해야 한다. 전세는 해당 주택에 대한 권리분석과 시세 판단을 집주인보다도 더 정확하게 할 수 있어야 한다. 하지만 주변 시세를 보고 판단할 수 있는 구축 빌라는 권리분석을 어느정도 할 수 있지만 신축은 그게 사실상 불가능하다. 만약 신축빌라에 입주하려 하는데 이사비나 보증금, 혹은 이자를 지원해주겠다는 달콤한 조건을 내건다면 이는 전세사기일 가능성이 크므로 응하지 말자. 그 돈 다 임차인의 주머니에서 나가는 돈이다.
또한 근저당금액이 건물의 시세대비 너무 높다면 전세대출이 되지 않을 수 있으므로 이 부분도 주의가 필요하다.
통상 전세가+대출액이 시세의 70%를 넘으면 깡통주택이라고 판단한다. 전세가와 시가가 비슷하다면 전세사기가 아니더라도 무리한 갭투자매물일 수 있으므로 권하지 않는다. 마찬가지로 근저당권 설정, 즉 대출액이 큰 경우도 전세계약은 위험하다.
시세파악이 어려운 신축 빌라는 전세로 들어가서는 안된다. 최소한 5년 정도 된 주택을 골라야 한다. 굳이 신축을 골라야 한다면 지역별로 다르게 설정되어 있는 보증금을 최우선변제로 받을 수 있는 한도까지만 놓고 월세를 택해야 한다. 전세는 해당 주택에 대한 권리분석과 시세 판단을 집주인보다도 더 정확하게 할 수 있어야 한다. 하지만 주변 시세를 보고 판단할 수 있는 구축 빌라는 권리분석을 어느정도 할 수 있지만 신축은 그게 사실상 불가능하다. 만약 신축빌라에 입주하려 하는데 이사비나 보증금, 혹은 이자를 지원해주겠다는 달콤한 조건을 내건다면 이는 전세사기일 가능성이 크므로 응하지 말자. 그 돈 다 임차인의 주머니에서 나가는 돈이다.
또한 근저당금액이 건물의 시세대비 너무 높다면 전세대출이 되지 않을 수 있으므로 이 부분도 주의가 필요하다.
4. 부동산 계약시에 임차인이 기입할수 있는 특약사항을 잘 활용 하자. 계약 해지, 권리금 설정 등 다양한 내용을 임대인과 협의 하여 넣을 수 있다.
-
가장 전형적인 전세사기 수법은 전세계약을 맺은 당일 집주인을 바꿔버리는 것이다. 당연히 계약시점에서 일어나지 않은 일이므로 등기부등본으로도 알 수 없다. 통상 임대차보호법 상 전입신고 후 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 임차인에게 최우선 변제권이 생긴다고들 알고있지만 현재 확정일자의 효력은 전입일 익일부터 발생한다는 맹점이 있어, 전입 당일 집주인이 바뀌고 집주인이 집을 담보로 대출을 실행하고 근저당권을 설정하면 세입자는 최우선변제 순위에서 차순위로 밀리게 된다. 또는 세금의 변제순위가 최우선이라는 점을 이용해 집주인이 고액의 세금체납자인 경우가 많다. 이 경우에도 임차인의 변제순위가 차순위로 밀린다. 예를 들어 경매 감정가가 2억이라면 세금이 1순위고, 2순위로 제1근저당으로 설정된 은행에서 담보대출금액을 가져간 뒤에야 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있다는 것인데, 이땐 돈이 거의 남아있지 않다. 이런 등기부등본 상으로 알 수 없거나, 우려되는 점들을 방지하고자 특약사항을 이용하라는 것이다. 예를들어 보증금 잔액을 확정일자 익일 등기부등본을 확인한 후 지급하기로 계약을 맺거나, 특약으로 전입신고 당일 소유주가 바뀌어서는 안된다, 근저당권 설정이 불가하다 등의 조항을 넣는 식이다. 또한 계약서에는 "~하여야 한다"보다는 "~하지 않을 시 계약을 파기하고 보증금을 돌려받는다"는 식으로 미이행할 경우까지 명확히 서술하는 것이 좋다.
물론 위 빌라왕 사건들 처럼 아예 처음부터 작정하고 사기치려는 사람들한테는 아무 소용 없다. 빌라왕 피해자들도 특약에 여러 제한사항을 넣었지만 빌라왕들은 애초에 그 특약을 지킬 생각도 없었기 때문이다.
5. 보증보험 가입 가능 여부 확인
이렇게 까지 대비해도 임차인 사정으로 전세가 깡통전세로 전락할 수도 있기에 HUG 전세보증금반환보증에 먼저 가입하는 것이 좋다. 당연히 보험회사 입장에서는 여러가지를 검토해보고 돈이 떼이지 않을 만한 안전한 곳에만 대출을 해주고자 하기 때문에 극단적으로 "난 전세사기 관련해서 알아보는 게 귀찮다!"라고 할 경우 계약에 앞서 전세보증반환보증을 가입해보고, 만약 보증가입이 거절된다면 그 집은 거르면 된다. 그리고 전세보증은 어디까지나 '보험'이라는 사실을 잊어서는 안된다. 첫째도 약관!, 둘째도 약관!, 셋째도 약관!이다. 이를 제대로 확인하지 못하고 가입에 대한 약관상의 의무를 지키지 못하면 지급이 거절되고, 이로 인한 피해 역시 임차인에게 돌아오게 된다. # 또한 집주인이나 중개인이 보증보험 가입이 가능하다 했으나 거절당하는 경우도 존재하니 된다는 말만 믿고 계약을 하는 것은 위험할 수 있다.
* 보증보험 관련, 경매에 부쳐졌을 때 집주인과 손잡은 컨설팅사에서 임차인에게 연락을 해, 새로 계약을 갱신하고 기존 보증금보다 높은 금액으로(기존보증금+미납 세금 또는 근저당금액) 계약을 맺되 전세안심대출을 받아 그 돈으로 미납세금과 근저당을 풀자는 제안을 하는 경우가 있다고 한다. 즉, 지금 파산하고 경매에 넘겨지면 보증금 손해를 보지만 안심전세를 통한다면 다시금 파산해도 보증보험에서 돈을 돌려줄 테니 임차인은 손해볼 것이 없다는 얘기. 혹할 수 있는 얘기지만 당연히 이들과 짜고 계약서를 새로 써주는 것은 불법이다. 또 그 대출금액에 대한 대출 이자는 임차인의 몫이며 사기꾼들은 세금으로 배만 채우고 끝나는 것이므로 응해서는 안된다. 언론 보도
* 주택을 매매할 때는 거래관계에 따르는 위험을 인지하고 손해보험사에서 판매하는 '부동산 권리보험'(권원보험)을 가입해야 한다.
이렇게 까지 대비해도 임차인 사정으로 전세가 깡통전세로 전락할 수도 있기에 HUG 전세보증금반환보증에 먼저 가입하는 것이 좋다. 당연히 보험회사 입장에서는 여러가지를 검토해보고 돈이 떼이지 않을 만한 안전한 곳에만 대출을 해주고자 하기 때문에 극단적으로 "난 전세사기 관련해서 알아보는 게 귀찮다!"라고 할 경우 계약에 앞서 전세보증반환보증을 가입해보고, 만약 보증가입이 거절된다면 그 집은 거르면 된다. 그리고 전세보증은 어디까지나 '보험'이라는 사실을 잊어서는 안된다. 첫째도 약관!, 둘째도 약관!, 셋째도 약관!이다. 이를 제대로 확인하지 못하고 가입에 대한 약관상의 의무를 지키지 못하면 지급이 거절되고, 이로 인한 피해 역시 임차인에게 돌아오게 된다. # 또한 집주인이나 중개인이 보증보험 가입이 가능하다 했으나 거절당하는 경우도 존재하니 된다는 말만 믿고 계약을 하는 것은 위험할 수 있다.
* 보증보험 관련, 경매에 부쳐졌을 때 집주인과 손잡은 컨설팅사에서 임차인에게 연락을 해, 새로 계약을 갱신하고 기존 보증금보다 높은 금액으로(기존보증금+미납 세금 또는 근저당금액) 계약을 맺되 전세안심대출을 받아 그 돈으로 미납세금과 근저당을 풀자는 제안을 하는 경우가 있다고 한다. 즉, 지금 파산하고 경매에 넘겨지면 보증금 손해를 보지만 안심전세를 통한다면 다시금 파산해도 보증보험에서 돈을 돌려줄 테니 임차인은 손해볼 것이 없다는 얘기. 혹할 수 있는 얘기지만 당연히 이들과 짜고 계약서를 새로 써주는 것은 불법이다. 또 그 대출금액에 대한 대출 이자는 임차인의 몫이며 사기꾼들은 세금으로 배만 채우고 끝나는 것이므로 응해서는 안된다. 언론 보도
* 주택을 매매할 때는 거래관계에 따르는 위험을 인지하고 손해보험사에서 판매하는 '부동산 권리보험'(권원보험)을 가입해야 한다.
만약 이런 정보들을 다 찾아보기 어려우면 비용을 부담해서라도 전문가가 권리분석 해주는 서비스를 쓰는것도 방법이다.
5. 기타
- 루나의 전세역전 - 만화가 루나가 연재한 시리즈로 현재 책으로도 발매됐다. 저자는 전세사기를 당하자 공매에 뛰어들어 자기가 집을 사 버렸다. 위 사례의 2번 항목 중 세금 체납에 해당된다. 건물주가 세입자의 전세보증금으로 세금과 채무를 땡치려고 작정을 했다면 세입자가 그 사기를 당하지 않는 방법은 없다는 것을 처절하게 보여준다.
- MBC가 전국 깡통전세 감별기를 만들었다. 깡통전세 감별기에서는 확인할 수 있던 정보가 정작 안심정보 앱에는 확인이 안되는등의 문제점을 발견하기도 했다. 중요한건 국토 교통부 실거래가를 기반으로 매매와 전세거래가 있었던 공동 주택의 실거래 94만 건을 전수조사한 분석결과 전세가율을 넘어버린 100% 깡통주택단지는 열에 하나에 가까웠고 전세가율이 80%에 육박해서 깡통주택우려 수준은 무려 38%에 가까운 결과가 나왔다. #
- 전세사기 피해, 기자가 직접 겪어보니‥: MBC 기자 본인이 전세사기 피해자가 되어 현장 취재를 한 기사다.
6. 반응
6.1. 정치권
- 더불어민주당의 조오섭의원은 전세사기에 대해 "수도권 특정지역만의 문제가 아니라 광주·전남, 부산, 동탄 등 지방에서도 속출하고 있는 전국적인 문제"라며 "피해자들을 신속히 구제할 수 있도록 특별법 제정에 여야가 하루빨리 나서야 한다"는 입장을 밝힌 바 있다. #
- 한동훈 법무부장관은 전세사기 대책과 관련 특별법을 만들고 있다면서 “앞으로 전세사기가 발생한다면 20년간 감옥에 가게 될 것”이라고 했다. #
- 이재명 더불어민주당 대표는 24년 2월 26일 오전 인천시당에서 열린 최고위원회의에서 “전세사기 대책의 핵심은 선구제 후보상이다. 이번 2월 국회에서 전세사기특별법 개정, ‘선구제 후구상’ 이 제도를 반드시 도입해야 한다”고 말했다. # #
- 심상정 녹색정의당 원내대표는 “전세사기·깡통전세로 정말 성실하게 일해온 우리 청년들과 시민의 삶이 쓰러져 가는 모습을 보면서 정치인의 한 사람으로서 정말 죄인과 같은 심정이었다”며 “반드시 전세사기 특별법 개정안을 통과시키고 우리 피해자들께서 용기를 갖고 미래를 도모할 수 있도록 최선을 다하겠다는 약속드린다”고 했다. #
-
민주당과 정의당은 전세사기특별법 개정안에 대해 본회의로 법안을 직회부했다. 이에 여당과 정부는 돈이 많이 든다는 점을 들어 강하게 반대하며 윤석열 대통령에게
법률안 거부권 행사를 건의할 것을 시사했다.
[사설] 전세사기 특별법 구멍 숭숭인데... 해법 없이 반대만 하는 여권
전세사기 피해자 "특별법 개정안 본회의 의결돼야"
“민생 외치는 정부·여당, 피해자 외면 멈추라”···전세사기 피해자, 특별법 개정안 본회의 상정 촉구
7. 관련 기사
건설사 대표 '2700채 갭투자'…대출이자 못 갚아 '깡통전세'역전세난 속 갭투자발 ‘깡통전세’ 위험
‘갭투기 깡통전세’에 우는 세입자…보증보험도 외면?
전셋값 하락세 지속…‘깡통전세’ 우려는?
'갭 투자·깡통전세' 사기 피하는 방법은?
'깡통전세' 안무섭다?…평택·안성 등 여전히 갭투자 기승
'깡통전세' 우려에도…평택·김해 갭투자 '극성'
"엄마 2만원만"…전세사기 피해 20대 사망 전 생활고 극심
아시안게임 국가대표 출신이었던 인천 전세사기 피해자
'구리 전세사기' 서울·경기 타지역서도 피해 확인 수사 확대
울 힘도 없어 발 뻗을 집도 사랑도 날아가고 바다로 떠난다
화곡동 전세사기 건축주, 또 빌라 임대…추가 피해 우려
대전서 또 “전세사기” 150명 고소장…수백억대 피해 추정
서울 은평구 일대 전세사기 의혹 피해자만 40명
전세보증금 46억원 가로챈 남매 구속…가족 명의 370채
전세사기 부산 강타…무너진 청년 꿈
부산서 대규모 '전세 사기' 임대인 부부 연락 두절
안산서 '100억 전세사기' 터졌다
“전세사기 피해자의 집, 경매 장사 피해주세요. 제발!”
인천 미추홀구 전세사기범 징역 15년 법정최고형
“원룸 전세요? 중개 안합니다” 공인중개사 기피대상 1순위
은행원이 짠 대로 전세사기‥160억대 가로채
(제주)전세사기 피해자 80명...피해액 70억 넘어
110억대 대규모 전세사기 조직 총책 등 119명 무더기 검거
전세사기 피해 30대女 사망…"퇴거 압박 시달려…사망 당일 인터넷 선 자르는 등 괴롭힘도"
'118만 유튜버' 달씨, 전세 사기 폭탄 돌리기 의혹에 해명 "깊이 반성중"
“강서구 아니었어?”…서울 전세사기 최다지역 된 이 동네, 어쩌다가
전세사기 범죄, 환수한 돈은 8% 뿐...사기꾼들이 감옥에서 웃는 이유
[1]
주택의 시가에서
채무가액(은행의 저당권 등과 같은 선순위 변제대상 채권)을 차감한 금액
[2]
대부분의 국가가 이용하는 월세는 전세사기에 비해서 보증금이 소액인데다가, 세입자가 장기거주할 수록 돈을 더 벌 수 있는 시스템이라서 사기 비율이 낮다.
[3]
이 경우 연 이자가 연봉의 40% 되는 수준 밖에는 대출을 낼 수 없다. 유동금리의 여유를 생각하면 더 낮아진다. 연 4천만원을 벌어도 3억도 대출을 낼 수 없다.
[4]
아파트나 오피스텔이면 몰라도 다세대주택은 집주인도 같이 사는 경우가 많다.
[5]
물론 과도하면 문제가 된다. 2008년 서브프라임 모기지 사태처럼.
[6]
집값은 금리나 수요 공급에 의해 요동이 크지만 월세는 그 가격이 일정한 편이다. 일정 수준 물가에 종속적이기 때문이다.
[7]
이 문제가 있어서 은행은 최우선변제금을 뺀 금액을 한도로 대출을 해주고 있는데, 이를 속칭
방공제라고 한다.
[8]
한국 형법상 10년 이하 징역 또는 2000만원 이하의 벌금이다. 물론 피해인원이 많으면 형량이 늘어나지만 한 사람의 인생이 담긴 수천만원의 임대거래이고 사기를 당하더라도 공식 벌금이 겨우 2천만원이다.
[9]
사고물건 고지는 일본 법적으로도 사전에 고지를 해야하는 의무가 있으며 심령현상이라는 의심때문에 꺼리는 이들도 있지만 보통은 이런 물건들은 조건이 매우 좋은데 월등히 저렴해서 신경 안 쓰고 지내는 이들도 있다.
[10]
일본 개인사업체 부동산에 가는 경우는 대기업, 중견기업급 중개업체에서 만족할 만한 매물이 없을때 오는 최후의 수단이다. 개인사업체 부동산의 장점은 보증인을 구하기 힘든 외국인들이 오기도 하며 이들이 맡는 매물 중 연식이 오래되어 집값이 저렴한 곳이 많기 때문이다.
[11]
이 부분을 두고 계약을 꼼꼼히 진행하지 않은 피해자들을 탓하는 경우가 많다. 하지만 전세사기가 다세대주택에서 대부분 일어나는 이유가 다세대주택의 시세확인이 어렵다는 점 때문인데 수법이 교묘해지며 개인에 불과한 임차인이 나름의 시세확인을 한다 해서 전세사기를 예방할 수 있다는 보장이 없다. 라이센스를 가진 공인중개사에게 중개수수료를 줘가며 이들을 통해 집을 구하고 계약을 진행하는 점, 공기업이 보증하는 전세보험이 가능한 집을 구하는 것 자체가 개인에 불과한 임차인에겐 나름의 안전장치에 해당한다. 또 사기에 대비해 보험이 가능한 건물에 입주하고, 피해가 발생해 보험의 도움을 받는 것을 '세입자가 전세보증보험을 악용한다'라고 말하는 것도 어폐가 있다. 전세보증보험에 가입된다고 일부일지언정 목돈을 보증금으로 쉽게 내놓을 세입자는 존재하지 않는다. 사기에 휘말리는 것 자체가 피말리는 일이고, 전세보증보험에 가입되어있다고 해서 전세사기시 무조건 보증금을 반드시 전액 반환받는 것도 아니다.
[12]
당연하지만 공인중개사는 본인이 중개한 거래에 대한 법적 책임을 진다. 고의가 아니라 과실이어도 마찬가지다.(공인중개사법 30조)
[13]
이익이라고 할 만한 것은 전세보증금이라는 자금의 유용소득인데 높은 집값에 비해 거의 없다시피한 금액으로, 차라리 집을 팔고 금융권에 예치, 이자를 받는 것이 여러모로 더 이득이 된다.
[14]
이런 상황에서 전세를 준다는 것은 임대인이 자본력이 열악해 소액의 매매-전세 차액(갭)만을 가지고 임대를 하는 경우이거나 아예 처음부터 사기를 목적으로 일을 추진했다는 것이다. 당연 전자의 경우라도 만기 때 전세금을 돌려줄 능력이 없다면 의도와는 상관 없이 임차인이 피해를 보는 것은 같다. 임대인의 선량함과는 상관 없이.