감정평가사/시험

상위 문서: 감정평가사

1. 개요2. 시험정보

2.1. 1차시험

2.1.1. 시험과목별 특징

2.2. 2차시험

2.2.1. 시험과목별 특징

2.3. 시험의 일부 면제

3. 대비 학원4. 수험생활5. 기출문제 다운로드6. 합격이후7. 합격이후 업무분야8. 기타정보

1. 개요

감정평가 업무를 수행하는 자격을 얻어 감정평가사로서 활동할 수 있도록 하는 자격증 시험
감정평가사란 타인의 의뢰에 의하여 토지/건물/동산 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 그 직무로 하는 자를 말한다. [1]

2. 시험정보

감정평가사는 국토교통부장관이 실시하는 감정평가사시험(제1차, 제2차)을 합격하면 자격이 주어진다. 감정평가사 자격이 있는 사람이 감정평가업무를 하기 위해서는 1년 이상의 실무수습(제1차 시험을 면제받고 감정평가사 자격을 취득한 사람은 1주일)을 마치고 국토교통부장관에게 등록을 하여야 한다.

시험은 매년 3월 초 1차, 6월 말 2차 시험으로 치뤄지며 다른 전문직 시험과 같이 1차 시험에 합격한 자는 그 다음해 2차 시험에도 응시할 자격을 얻는다. 다만 대한민국 공인회계사와 달리 2차시험의 과목별 유예제도가 없으므로 한 번에 전 과목을 과락없이 합격해야 한다. 최종합격자 명단은 매년 9월 말 관보에 고시된다. 자세한 내용은 큐넷 감정평가사 홈페이지를 확인한다.

응시료는 1차 40,000원 2차 40,000원이다.

1, 2차시험 모두 계산기 사용이 가능하며, 가장 선호되는 기종은 CASIO 공학용계산기 FX-9860GIII 모델이다. 공학용 계산이 필요해서 사용하다기보단, 회계사 시험, 기사시험 등에 비해 계산기 규정이 널널하고 공학용 계산기가 쌀집 계산기에 비해 유용한 기능이 많기 때문에 사용되는 것이다. 즉, 쌀집계산기로 시험에 응시할 수는 있으나, 타 수험생에 비해 문제푸는 시간이 더 많이 소요되어 손해를 보기 때문에 너도나도 카시오 FX-9860GIII을 들고온다. 사실 기술고시, 변리사시험의 끝판왕 TI-Nspire CX/CX II CAS 모델을 사용해도 무방하나 가격도 타 계산기에 비해 비싸고 본 시험은 전문적인 공학용 계산도 필요하지 않으며, 무엇보다도 본 시험 응시생 대다수가 인문계 출신이라 공학용계산기에 미숙하여 잦은 계산기 관련 질문에 피로를 느낀 감평수험계 강사들이 적당히 가성비있는 카시오 FX-9860GIII로 통일하여 강의하기 때문에 국룰로 굳어진 감이 있다.

2.1. 1차시험

시험 응시에 학력, 전공 등의 제한은 없으며, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제12조(결격사유)에 해당하지 않는 사람으로서 영어시험을 대체하기 위한 공인어학성적을 지녀야 한다. 청각장애인은 듣기 시험을 볼 수 없기 때문에 듣기를 제외한 나머지 점수를 인정해 주고 해외 시험의 경우 TOEFL 등은 어느 국가에서 치르건 간에 무조건 인정, TOEIC은 대한민국과 일본에서 치른 것만 인정해 준다. 일본에서 응시한 TOEIC은 성적조회동의서와 함께 제출해야 한다.

감정평가사 제1차시험
교시	시험시간	시험과목	문항 수	배점
1교시	120분	민법 ( 민법총칙+ 물권법)	40문항	100점
		경제학원론	40문항	100점
		부동산학원론	40문항	100점
2교시	80분	감정평가관계법규	40문항	100점
2교시	80분	회계학 ( 중급회계+ 고급회계+ 원가관리회계)	40문항	100점

시험 범위는 다음과 같다.

민법(총칙, 물권): 총칙, 물권
경제학원론: 미시원론, 거시원론, 국제경제학원론
부동산학원론: 부동산학총론, 각론[2], 감정평가이론
감정평가관계법규[3]: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, '공간정보 구축 및 관리 등에 관한 법률' 중 지적에 관한 규정[4], 국유재산법, 도시 및 주거환경 정비법, 부동산등기법, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 부동산 가격공시에 관한 법률, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률
회계학: 중급회계, 고급회계[5], 원가관리회계

객관식 5지 택일형 시험으로 절대평가하여 합격자를 결정한다. 영어과목을 제외한 나머지 시험과목에서 과목당 100점을 만점으로 하여 모든 과목 40점이상이고, 전 과목 평균이 60점 이상이어야 합격이다.

절대평가이기 때문에 2차의 악명에 비해 비교적 수월하며 1차에서 애를 먹을 정도면 2차를 붙을 확률이 매우 적으니 깔끔히 다른 길로 돌리라는것이 수험가의 정설이다.

1-2차 시험간 호환성이 매우 좋지 않은 편이며, 과목별 난이도는 경제학>회계학>민법>부동산학원론>감정평가관계법규로 알려져있다.

2.1.1. 시험과목별 특징

회계학원론
재무회계(회계원리포함)와 원가회계의 범위가 시험에 출제되며 재무회계가 30문항, 원가회계가 10문항 정도 출제되고 있다. 감정평가사 1차 시험과목 중에서 1차합격의 열쇠를 쥐고 있는 과목이라 말해도 과언이 아니다. 1차 응시자들 중 대부분의 과락이 회계학원론에서 발생하고 있고, 시험 시간내에 모든 문제를 풀기 어려운 과목이기도 하다. 총 40문제 중 30문제만 풀고 나와도 많이 잘 풀었다는 평을 듣는다.

경제학원론
미시, 거시(국제경제포함) 범위가 원칙적인 출제범위이나 원론에 소개되지 않은 부분 또는 시사관련 문제가 등장하기도 한다. 미시부분에서 20문항, 거시부분에서 20문항 정도의 비율로 출제되는 것이 일반적이다.

민법
전체 민법의 범위 중, 감정평가사 시험의 범위는 민법총칙파트와 물권법 파트이다. 출제비율은 민법총칙 20문항, 물권법 20문항으로 되어 있다.

감정평가관계법규
시험에 출제되는 기본법으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 건축법, 등기법, 지적법, 국유재산법 등이 시험범위이며 행정법의 일반적인 내용을 묻는 문제도 출제될 수 있다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 16문항, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에서 8 문항, 나머지 법률들에서 각 4문항씩 비율로 출제되는 것이 일반적이다.

부동산학원론
대체적으로 쉬운 과목이라는 평이 지배적이다. 1차 과목들은 5과목으로 회계, 경제, 민법, 감관법, 부동산학원론으로 구성되어 있는데, 1차 공부 스케쥴에 부동산학원론은 다른 4과목과 함께 공부하지 않는 것을 추천한다. 가장 리소스를 많이 투여해야 할 과목은 회계와 경제로 과락도 가장 많이 나오고 시간투여도 많이 해야 합격할 수 있는 과목이다. 그리고 민법과 감정평가관계법규 과목 역시 고득점을 위해 부동산학원론 과목보다 공부시간을 더 많이 투여한다. 하지만, 부동산학원론 과목은 애초에 앞서 언급한 4과목을 어느정도 끝내놓지 않은 상태로 다른 4과목들과 공부를 같이 시작하면 어렵기 그지 얺는 과목이다. 하지만 4과목을 어느정도 끝내놓은 상태로 맨 마지막에 부동산학원론의 공부를 시작한다면 진입장벽이 많이 낮아지며 크게 어렵게 느껴지지도 않는다.
부동산학원론은 1차 다른과목들의 집합학문이기 때문에 이러한 현상이 나타나는데, 회계학을 기초로 한 투자론, 경제학을 기초로 한 부동산경제론, 감정평가관계법규와 민법을 기초로 한 부동산학원론의 이론내용을 학습하게 되기 때문이다.

2.2. 2차시험

감정평가사 제2차시험
교시	시험시간	과목	문항 수	배점
1교시	100분	감정평가실무	대문제 4문항	100점
2교시	100분	감정평가이론	대문제 4문항	100점
3교시	100분	감정평가 및 보상법규 [6]	대문제 4문항	100점

2차 시험은 감정평가 및 보상 법규, 감정평가이론, 감정평가실무에 대하여 논문형(논술)으로 평가한다.

제2차 시험과목의 합격기준은 과목당 100점을 만점으로 하여 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상의 득점으로 한다. 다만, 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 사람의 수가 제2항에 따른 최소합격인원에 미달하는 경우에는 모든 과목 40점 이상을 득점한 사람 중에서 전 과목 평균점수가 높은 순으로 최소합격인원의 범위에서 합격자를 결정한다.

2.2.1. 시험과목별 특징

공통
보통 40점, 30점, 20점, 10점의 4문항으로 출제되며 각 문항에 소물음이 2~3가지 있는 경우도 있다. 100분동안 산업인력공단의 답안지 1부[7] 내외를 작성한다. 과목명이 간단하다는 것은 범위 제한이 약하다는 것을 의미한다. ~~미친듯이 넓다.~~[8] 해마다 난이도나 출제포인트가 들쑥날쑥하여 많은 장수생을 양성하고 있다.

감정평가실무
주어진 시간 내에 주어진 자료를 통해 문제를 풀되 풀이과정을 서술하는 시험이다. 업무 영역만큼이나 범위가 방대할 뿐더러 문제에 제시된 자료의 양이 많고 난이도가 매우 높다.[9] 일반적으로 대개의 감평 수험생들이 가장 어렵게 느끼는 과목이다.[10]

감정평가이론
감정평가에 관한 다양한 이슈가 시험문제로 출제되며, 업계동향, 부동산시장의 상황 등을 예의주시해야 할 것이다. 그런데 합격 수준의 답을 쓸려면 경제학 원론, 부동산학 개론, 감정평가 원론에 부동산 관련 각론(투자론, 금융론, 개발론, 시장론, 정책론, 마케팅론, 관리론, 상담론, 입지론 외 다수)을 모두 이해[11]해야 한다.

감정평가법규
감정평가 법규는 행정법 각론 중 토지행정법에 해당하는 '공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률', '부동산 가격공시에 관한 법률'과 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률' 부분이 출제대상이며 '행정법 총론' 역시 당연히 출제 대상이다. 사시, 행시 행정법에 비해 각론부분이 심도있는 깊이로 출제된다. 시험장에 법전이 제공되지 않으므로 결국 암기가 핵심이다. 최근 사례형 문제의 비중이 높아지면서 과락률이 상승하고 있는 복병과목이다.

2.3. 시험의 일부 면제[12]

① 감정평가법인에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람 또는 감정평가사사무소에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람 또는 협회에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람 또는「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람 또는 감정평가업무를 지도하거나 감독하는 기관에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람 또는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가ㆍ개별주택가격ㆍ공동주택가격 또는 비주거용 부동산가격을 결정ㆍ공시하는 업무를 수행하거나 그 업무를 지도ㆍ감독하는 기관에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람 또는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 토지가격비준표, 주택가격비준표 및 비주거용 부동산가격비준표를 작성하는 업무를 수행하는 기관에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람 또는 국유재산을 관리하는 기관에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람 또는 과세시가표준액을 조사ㆍ결정하는 업무를 수행하거나 그 업무를 지도ㆍ감독하는 기관에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람에 대해서는 제1차 시험을 면제한다.

② 제1차 시험에 합격한 사람에 대해서는 다음 회의 시험에 한정하여 제1차 시험을 면제한다.

3. 대비 학원

특이하게도 법 관련 타 전문직(노무사, 변리사, 법무사, 관세사) 학원은 기존 고등고시 대비 학원과 많이 겹치지만, 감평사 시험판은 현재 고등고시계에서 사업을 하지 않는 하우패스와 서울법학원이 양분하며 기존 고등고시학원들은 상대적으로 열세인 편이다.[13]


하우패스의 감정평가사 강사
{{{#!wiki style="margin:0 -10px -5px" {{{#!folding [ 펼치기 · 접기 ] {{{#!wiki style="margin:-6px -1px -11px"	1차 민법	1차 경제학원론	1차 부동산학원론	1차 감정평가관계법규	1차 회계학
이찬석	박태천	최명근	이상곤	천승호
김묘엽	함경백	송우석		황윤하
2차 감정평가실무	2차 감정평가이론	2차 감정평가 및 보상법규
김사왕	오성범	이승민
김승연	최명근	공대호
황현아		김정일

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하우패스: 감평 시험계에서 대형학원으로 서울법학원과 시장을 양분하고 있다. 구 한솔법학원으로 시작했다. 건물 전체를 학원으로 사용한다. 지하 1층은 독종 스터디 전용관 및 스튜디오, 1층은 독서실, 2층은 데스크, 강사휴게실, 상담실, 강의실, 상담실, 3층은 강의실, 4층은 강의실, 멀티 학습공간, 5층은 독서실, 6,7층에 있는 원룸은 학원 수강생들이 이용하고 있는걸로 보인다.
최근에 학원에서 건물을 매입한 뒤 건물 전체를 리모델링해서 그런지 신림동에서 제일 시설이 훌륭하다.[14] 리모델링후 강의실에 전자칠판을 도입했다. 감평 수험계에서는 처음있는 일이며 인강으로 통해 모델을 파악해봤을때 비용은 대략 1개당 1,000만원 단위이다.[15] 단순히 화면만 나오는 모니터 개념이 아니라 판서가 가능한 칠판+거대한 컴퓨터라고 생각하면 된다. 2022년 3월에 Howpass 2관을 오픈하였다. 2관은 본관 바로 옆 건물에 위치하고있다. 2층에는 휴게 공간, 스터디룸, 펜스형 독서실, 3층에는 펜스형 독서실과 1인실 독서실, 4층에는 1인실 독서실이 있다.
학원 내부에 꽃과 화환이 굉장히 많다. 화환은 학원을 이전하면서 받은 것들로 보이며 문구와 보낸 이를 보면 대부분 상위 13개 대형 감정평가법인 본사 대표이사들이 학원 확장이전 축하의미로 보낸것이다. 학원인테리어 치고 내부에 꽃이 많고 종류 또한 다양하다. 꽃이 바뀌는 속도도 굉장히 빠른데 학원 실강에 가보면 1주일에 꽃이 전체적으로 바뀌어있다.


박문각 서울법학원의 감정평가사 강사
{{{#!wiki style="margin:0 -10px -5px" {{{#!folding [ 펼치기 · 접기 ] {{{#!wiki style="margin:-6px -1px -11px"	1차 민법	1차 경제학원론	1차 부동산학원론	1차 감정평가관계법규	1차 회계학
백운정	손병익	국승옥	김희상	신은미
설신재	조경국		도승하
김동진	이규명
2차 감정평가실무	2차 감정평가이론	2차 감정평가 및 보상법규
유도은	지오	강정훈
	이동현	김기홍
	오성범	도승하

}}}}}}}}} ||

박문각 서울법학원 : 1991년에 설립되었으며 현재는 박문각 소속의 법학원이다.[16] 처음부터 감평사, 법무사 전문학원으로 출발했다. 과거 노무사도 했으나 박문각 인수 후 노무사 부문은 별도로 분리해서 종로로 옮겨 박문각 노무사로 운영 중이다.
1차는 부동산학원론의 국승옥, 회계학의 신은미가 1타라인이다. 2차가 매우 강하기로 유명한데, 실무의 유도은, 이론의 지오, 법규의 강정훈, 도승하 모두가 1타급이다.[17]
2층에 이금옥 샤브샤브 칼국수라는 식당이 있다. 이금옥 샤브샤브세트는 14,000원, 이금옥 해물샤브샤브세트는 16,000원, 버섯샤브매운탕은 14,000원으로 국물이 맑은게 특징이다.
최근에 신림동 고시촌에서 감정평가사 시험을 준비하는 수험생이 많아지면서 2관을 대학동 네거리에 설립하였다.


한림법학원의 감정평가사 시험 강사
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김춘환	김영식	박상우	구갑성	이재휴
2차 감정평가실무	2차 감정평가이론	2차 감정평가 및 보상법규
김도훈	박아리

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한림법학원 : 2010년대 중반에 사업을 시작했고 김기홍 강사의 행정법 강의로 점유율을 높이기도 했다.


프라임법학원 감정평가사 시험 강사
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김재형	장선구	이종석	정덕창	현진환
		김동한
2차 감정평가실무	2차 감정평가이론	2차 감정평가 및 보상법규
여지훈	어정민	김기홍
최시은	최동진	이현진

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프라임법학원 : 공인노무사 시장에 성공적인 안착에 힘입어 2021년부터 런칭하기 시작했다. 노무사 때와 같이 공격적인 강사 영입을 통해 서울법학원 하우패스 둘이서 나눠먹고 있는 감평 시장에 긴장감을 줄 수 있을지 기대가 크다.


합격의 법학원의 감정평가사 강사
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김중연	서호성	윤효묵	박병훈	박종하
2차 감정평가실무	2차 감정평가이론	2차 감정평가 및 보상법규
하동수	김강산	박성환
이성준

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합격의법학원 : 원래 서울대입구역 분원에서 1차를, 신림본원에서 2차를 하였으나 2022년 4월부터 감정평가사 1차와 2차 강의 모두 신림본원에서 진행한다. 최근 감평 인사이트 종합반의 인사이트(Insight, 통찰)의 줄임말인 "인싸" 브랜드를 런칭하여 홍보에 열을 올리는 듯하다.


스터디파이터 감정평가사 시험 강사
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서석진	윤철신	윤철신	고상철	김현식 (재무회계)
				김용남 (원가회계)
2차 감정평가실무	2차 감정평가이론	2차 감정평가 및 보상법규
윤철신	윤철신	(공석)

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스터디파이터 : 유튜브 스터디파이터에서 경제학강의를 무료로 배포하며 감정평가사 수험생들 뿐만 아니라 공기업, 세무사 등 수험생들의 시험합격에 많은 도움이 되었으며, 원래 가르치던 감정평가 이론과목을 필두로, 감정평가 1차 (경제학, 부동산학원론), 감정평가 2차 (실무, 이론)을 가르치며, 온라인 전용학원이다. 2023년 5월 12일 새로운 회계학강사가 영입되었다. 지금 1차 라인업은 원가회계 김용남, 재무관리 김현식, 민법 서석진, 감관법 고상철 이다.


랜드잇 감정평가사 시험 강사
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차민혁	강두성	이동규	최기락	오준석
				유신
2차 감정평가실무	2차 감정평가이론	2차 감정평가 및 보상법규
최종호	어정민	안영찬
K평가사	김아인

}}}}}}}}} ||

랜드잇 : 안영찬 평가사가 2021년 6월 설립한 감정평가사 학원이다.

4. 수험생활

수험생활을 위한 간단 용어정리
* 회독 수 : 각 과목 별, 전체 1사이클 강의 또는 리마인드 학습을 1회 정주행 하는 수
* 동차합격 : 1차시험 합격 후, 같은 해에 2차시험을 합격하는 경우
* 생동차합격 : 동차합격 중에서 초시에 합격한 경우
* GS스터디 : 학원 모의고사 풀이 및 해설강의
* 기본강의 : 각 과목별, 기본 베이스가 되는 강의
* 심화강의 : 각 과목별, 기본강의내용에서 심화된 내용의 강의
* 문제풀이강의 : 각 과목별, 기본강의 또는 심화강의와 함께 기출문제 풀이하는 강의
* 올패스/원패스/프리패스 : 1차 또는 2차 시험과목에 대한 종합반 과정
* 첨삭답안 : 2차 과목 답안지 작성에 대한 감정평가사 출신 강사의 피드백
* 강의 배속과 배수
* 배속 : 강의가 플레이되는 속도 x 1.2 / 1.5 / 2.0 / 3.0 등 다양하게 있다.
* 배수 : 수강 가능한 시간을 배수 단위로 표현한다.
* 예시) 2배수 : 1강의 총 플레이 시간이 50분이라면 100분까지 수강가능하다.

개별스터디활동
개별 스터디는 함께 공부하는 사람들끼리 별도로 시간을 내어 공간에 모여 함께 문제를 풀어보고 풀어본 문제들을 논의하면서 이해도를 높이는 활동이다. 상호간에 배울점이 있다는 면에서 스터디활동의 결과물은 뛰어난 편이다. 결론은 실력 향상에 도움이 된다는 의미이다.
스터디원들이 구성되다보면 실력의 편차가 클 때도 있고, 고만고만한 사람들끼리 모여 실력의 편차가 적을 때도 있다. 각 구성원들이 어떻게 구성되느냐에 따라 스터디활동의 결과물이 뛰어날 수도 있고 혹은 훨씬 더 높은 수준으로 뛰어나게 될 수도 있기 때문에 구성원이 누구로 구성되는가 도 매우 중요한 요소가 된다.
실력이 고만고만한 사람들끼리 모여 스터디를 하게될 때의 장단점을 생각해보자.
장점은 실력이 고만고만하기 때문에 상호간에 토론을 통해서 실력증진을 꾀 할 수가 있다. 이 유형의 단점은 서로간의 합치된 의견으로 인하여 긍정적이고 정답을 향한 방향으로 나아갈 수도 있지만, 자칫 잘못하면 잘못된 것을 정답으로 알고 나아갈 수도 있다는 점에서 치명적일 수도 있다.
실력의 편차가 크게 나는 스터디원구성이 된다면, 또 하나의 학원과 같은 모습이 스터디그룹에서 나타날 수도 있다. 실력이 출중한 사람이 강의 수준의 브리핑을 하며 다른 사람들은 그저 의견을 따르고 공부한다. 이견이 발생하여 의견이 어필된다 해도 겉으로는 수용하는 척 하지만, 속으로는 “ 내가 너보다 더 잘하니, 내 말이 더 맞다 “는 식의 수용적이지 못한 태도가 보여질 수도 있다. 하지만, 결국 실력이 출중한 사람은 본인이 브리핑을 하기 때문에 그 과정에서 실력이 더 증가하게 되고, 듣고 배우는 경우가 많아지는 상대적으로 실력이 낮은 스터디원들은 정확한 내용을 또 한번 학습할 수 있기 때문에 실력이 좋아질 수 있다.
간혹, 이러한 경우에 감정평가사가 과외방식으로 스터디에 참여하는 경우도 있다. 또는 애초에 스터디를 과외방식으로 감정평가사가 모집하는 경우도 있다. 아무래도 과외방식의 학습법이 온라인 인강을 혼자 듣거나 실력이 고만고만한 사람들끼리 스터디 하는 것 보다야 효율이 좋기 때문이다.
첨삭 또한 매우 중요한 요소 중 하나이다. 첨삭스터디라는 강의가 별도로 있을 정도로 스터디활동과 작성된 답안지에 대한 현직 감정평가사의 첨삭은 합격에 큰 영향을 끼친다.
그렇기 때문에 과외방식도 신중하게 찾아보고, 첨삭의 퀄리티도 반드시 확인해야 한다.

휴식하는방법
공부를 하다보면 휴식시간을 챙기는 것도 중요하다. 휴식의 중요성을 언급할 필요는 없으니 생략하고, 예시를 들어보자. 공부를 하다가 4~5분 꾸벅이며 깜빡 졸았을 때, 이 것을 공부하고자 하는 마음이나 의지가 약해서 졸았다고 볼 수 있는가?? 그 동안 우리 학교생활에서는 수업시간에 졸면 공부에 집중하지 못해서라고 치부하고 한심하게 쳐다보는 시선이 대다수였다.
하지만 우리 몸의 입장에서 보면, 깜빡 조는 현상은 공부를 하다가 피곤하니 강제로 쉬게 하려는 내 몸의 의도가 포함되어 있다. 졸았다고 해서 자책한다고 이미 졸았다는 과거는 바뀌지 않는다. 또 앞으로 졸지 말아야지 라고 의지를 굳게 다진다고 해서 졸지 않는 것도 아니다. 공부하느라 몸이 힘들기 때문에 스스로 잠시동안 셧다운을 시키는 거라고 생각해보자. 수업시간에 다시 졸지 않기 위해 우리에게 정말 필요한 것은 무엇일까??
공부를 하다가 몸이 잠깐 잠들며 스스로를 셧다운 하는 현상을 막으려면 그만큼 체력이 강해야 한다. 또한 공부 하기 전에 충분한 휴식을 취하는 것도 루틴에 포함이 되어 있어야 한다.
그렇다. 휴식에도 방법이 있다. 크게 2가지로 유형을 분류하여 설명할 수 있다.
(첫째) 공부로 과열된 내 머리 속을 환기 시키는 방법.
(둘째) 충분한 휴식으로 몸이 쉽게 피곤해지거나 쳐지지 않게 하는 방법.
첫번째인 공부로 과열된 내 머리를 식히는 방법은 머릿 속을 환기시킨다는 개념으로 접근한다. 공부의 스트레스를 잊을 수 있는 컨텐츠로 선정하되 절대로 연속적인 컨텐츠는 피해야 한다. 넷플릭스나 디즈니플러스 같은 연속성이 있는 드라마나 흥미나 중독성이 강한 컨텐츠들로 무장하고 추천알고리즘을 끊임없이 가져오는 유튜브, 인스타 채널과 같은 것들은 무조건 피해야 한다. 내가 드라마나 만화와 같은 연속성이 있는 컨텐츠를 좋아한다면 영화 1편으로 대체하자. 영화는 끝이 있다. ( 연속성이 있는 영화 : 반지의제왕, 캐리비안의 해적 시리즈, 마블시리즈 영화 같은것도 피하자 – 정주행을 시작하는 순간 여러분의 시험은 내년까지 연장이다 ) 끝이 없는 연속성이 있는 웹툰만화나 드라마는 최대한 회피하도록 하며 유튜브나 기타 인터넷 방송들은 휴대폰에서 어플을 삭제하도록 하자. 은근히 예전에 보았던 컨텐츠들을 너무 사랑하여 정주행 하는 사람들이 많이 있는데, 정주행은 한번 시작하면 일주일이 날아감으로, 절대로 하면 안된다. 이런 사례도 있었다. 극히 일부의 사례이긴 하지만, 운동으로 휴식방법을 선택하는 경우가 있었다. 일반적으로 운동으로 휴식방법을 선택하는 것은 아주 좋다고 표현한다. 하지만 극히 일부의 운동 중독자들이 간혹 숨어있는데, 이 들은 휴식하면서 운동해야지 하는 좋은 취지와는 다르게 연속성있게 운동을 가져가버리는 경우도 있었다.
휴식의 개념은 앞서 말했듯, 공부로 가열된 내 머리를 환기시킨다는 개념으로 진행하는 것이 정석이다. 머릿속이 환기될 만한 연속성이 없는 것들을 찾아서 습관을 들여보자. 그리고 머리가 충분히 환기가 되었다고 생각이 들 때에는 다시 공부를 시작해보자.
두번째인 충분한 휴식으로 몸의 피로를 예방하는 유형도 중요하다. 나만의 루틴을 세워 잠자는 시간을 충분하게 계획표로 세워 설정한다고 해도 수험생활을 하다보면 계획대로 되지 않는 경우가 많다. 먼저, 열심히 공부를 하면 우리 개인에게는 각자의 보상심리가 마음 속 깊이 자리잡고 있다. 이 보상심리가 잠자는 시간을 할애하여 휴식이 아닌 나만의 스트레스 해소용과 더불어 즐길 수 있는 개인시간으로 사용하게 되는데, 이 보상이 개인에게 얼마나 달콤했던지…, 스스로 끊기가 어려워 진다. 결국 잠자는 시간이 줄어들게되고, 늦잠을 자거나 수면시간에 대한 루틴이 깨지게 되면서 점차 피곤해진다. 그 피곤해지는 여파는 다음날 강의 시간에 졸음이라는 결과로 나타나게 되는 악순환이 시작된다. 그렇기 때문에 수면시간을 지키는 것이 매우 중요하다. 또한, 꾸준하고 지속적인 운동으로 체력을 키우는 것도 중요하다. 공부할 때에는 충분한 에너지가 필요하고 체력이 뒷받쳐줘야 한다는 것은 누구나 알고 있는 사실이다. 기초 체력이 낮으면 공부하다가 집중력이 쉽게 떨어지고, 쉽게 졸음에 빠진다. 운동을 꾸준히 하지않아 기초체력이 떨어진다는 것은 결국 몸이 스스로 셧다운 하는 기회를 제공하는 셈이다. 이 루틴이 깨지지 않도록 노력하여 장시간 공부할 수 있는 베이스와 환경을 조성해 보자.

5. 기출문제 다운로드

6. 합격이후

1) 합격자발표

오전 9시에 큐넷 감정평가사 사이트에서 확인할 수 있다.
또는, 합격자발표 전 날 자정 00시에 대한민국 전자관보 사이트에서 감정평가사 합격자에 대한 공고가 뜬다. 다만 거기에는 수험번호들만 게재가 되니 수험번호를 확인해야 한다.
시험볼 때 알리미 서비스를 신청한 사람들에게는 카톡으로도 알림이 오기 때문에 두번 확인할 수 있다.

2) 합격 이후 일정

축하연 진행 – 학원에서 열리는 축하연이 있을거고, 협회에서도 열리는 축하연이 있다.
축하연 진행될 때, 대형법인들이 자신들을 어필할 수 있는 부스를 따로 열어서 좋은 인재들에게 먼저 침을 발라 놓는다. 이 과정에서 담당자들이 합격자들에게 질문을 하거나 이력서를 받기도 한다.
최종호 감정평가사는 축하연에서 담당자들에게 자신을 최대한 어필하는 것이 매우 중요하다고 한다. 어필한다고 해서 합격이 보장되는 것은 아니지만, 처음엔 부끄럽더라도 담당자들에게 더 좋은 인상과 적극적인 모습을 보이는 것이 긍정적인 인상을 심어줄 수 있다는 이유에서 이다.
이와 별개로 회사 차원에서 채용공고를 별도로 내기도 하니 참고할 수 있다. 채용공고는 합격자 발표 후 이틀 뒤부터 올라오기 시작한다.
정리하자면 가령, 합격자 발표일이 수요일 이라면, 목요일과 금요일에 학원이나 협회에서 축하연이 열리고 그 과정에서 대형 법인에서 인재들을 스카우트 해가며 이력서를 받는다.
그리고 차주 쯤에는 대형법인들에 대한 신입 감정평가사들의 채용절차가 마무리 된다.
해당 일정 이후에는 대형법인의 지사나 중소형 법인들의 채용공고가 올라오며 지원이 가능하고 지방지사들도 별도로 일정이 올라오게 된다.
그렇기 때문에 합격 후에 일정이 타이트 하기 때문에 미리 준비해야 한다.

3) 준비해야 할 점

합격자 발표가 나기 전에 미리 이력서나 자소서를 작성해 두어야 한다. 최종호 감정평가사는 이때 자기소개서를 최대한 성의있게 작성하는 것을 추천하고 있는데, 그 이유는 얼굴도 모르고 처음 알게된 사람의 인적사항을 보고 판단할 수 있는 내용은 자기소개서 뿐이기 때문에 최대한 성의있고, 두괄식으로 일목요연하게 작성하는 것을 추천하고 있다. 최종호 감정평가사는 생각보다 이 기간에 갑작스레 합격이 되어 이력서나 자기소개서를 급하게 작성하다보니 성의없는 이력서와 자기소개서가 은근히 많이 있다고 언급했다. 이 내용은 ‘ 감정평가사가되자 ‘ 유튜브 채널에 ‘ 감정평가사 2차 합격 후 일정 ‘ 관련 영상에서 확인할 수 있다.
합격자 발표가 공지되면 계속 바쁜 일정들이 지속되기 때문에 미리 작성해 두어야 한다.
발표가 공지되어 합격이 확정되면 가장 먼저 준비해야 할 것은 i) 정장 ii) 증명사진 iii) 헤어스타일 정돈이 필수이다. 기왕이면 이것들도 합격자 발표가 나기 전에 이력서나 자소서를 작성하는 기간동안에 미리 준비해 두는 것도 좋다.

4) 합격자들이 채용공고를 볼 수 있는 곳

감정평가사 협회 사이트 내에 알림마당을 가 보면, 채용공고들이 이미 많이 작성되어 있을 것이다. 만일 그곳에 공고가 없다고 하더라도 평소에 관심이 있던 법인이 있다고 한다면 검색사이트에 직접 법인명을 검색하여 채용공고를 확인하거나 별도로 연락하여 채용 계획을 확인 후 진행 할 수 있다.
최종호 감정평가사는 “ 출근하고 싶은 법인이 있다면 직접 찾아가서 얼굴 도장을 찍는 방법도 좋다 “ 고 조언한다. 자신의 장점을 직접 어필하며 이력서를 전달하는 것이 효과를 볼 수 있다고 말한다. 또한, 특정 법인만 고집하지 말고, 최대한 많은 곳에 합격하는 전략을 취한 뒤 조건을 보고 원하는 곳을 골라서 가는 것이 가장 베스트 라고 의견을 내비친다.

5) 취업 준비 시 평가법인에 대한 이해

취업 준비 시에는 평가법인에 대한 이해도도 있어야 한다. 취업을 할 수 있는 곳은 크게 대형법인, 중소형법인이 있다. 여기서 대형법인은 본사와 지사로 나뉘게 된다. 먼저, 대형법인의 본사 같은 경우는 일을 열심히 해서 격렬하게 일하고 격렬하게 벌고 싶은 근로 의욕이 넘치는 사람들의 성향과 맞는다. 많이 일하고 많이 벌고 싶은 사람들이 대형 법인의 본사에서 근무하는 것과 성향이 잘 맞는다.
두번째로, 특정 지역에 연고가 있어 특정 지역에서 근무를 하고 싶은 케이스가 있다면 대형법인의 지사 쪽으로 지원하여 근무를 할 수 있다.
세번째로 중소형법인의 경우에는 추후에 자신이 직접 중소형법인을 개설하고 싶은 니즈가 있는 사람들에게 성향이 맞을 수 있다. 중소형 법인들이 돌아가는 생리를 배워 일을 하다보면 추후에 자신의 직접 개소할 때 도움이 될 수 있다.
‘ 감정평가사가되자 ‘ 유튜브 채널의 안 평가사는 합격 후, 구직자가 된 합격자가 적극적으로 법인에게 컨택하여 채용절차를 알아보거나 채용계획이 없다고 하더라도 자신을 어필하며 지원의사가 있음을 알리는 것이 중요하다고 소개하고 있다. 스스로를 적극적으로 알리는 것이 중요한 이유는 각 채용 시장이 적극적이지 않기 때문에 내가 먼저 어필해야 한다는 것을 모르는 사람들은 대형법인에 취업이 안되면 좌절을 하게 되는 경우가 있다고 소개하고 있다.

6) 강제배정 제도

감정평가사 합격 후, 수습자리를 구해야 하는데 만일 구하지 못한 경우가 발생한다고 해도 걱정할 필요가 없다. 감정평가사는 강제배정 제도가 있기 때문에 합격 후 일자리를 구하지 못하게 된다고 해도 강제 배정을 받아 취업이 가능하다.

7) 대학교 재학 중에 합격 한다면

간혹, 대학교를 재학 중에 학기가 남은 상태에서 감정평가사 시험에 최종합격하는 경우가 있는데 ‘ 감정평가사가 되자 유튜브 채널의 ‘ 의 안 평가사는 이럴 때를 대비한 방법에 대해서 설명한 내용이 있다. 첫째로 실무수습을 유예한 채로 대학교를 마저 졸업 한 이후에 실무수습을 시작하는 방법을 예시로 들고 있다. 최근에는 대학교를 졸업하기 전에 감정평가사로 최종 합격을 하는 케이스가 많이 발생하여, 1년정도 실무 수습을 유예하는 것은 일반적이라고 언급하고 있다. 간혹가다가 2년정도까지 유예하는 합격생도 있다고 말한다. 결국에는 2년정도까지 실무 수습을 유예하는 것이 현실적으로 가능한 것으로 알려진다.
두번째로 대학교를 졸업하지 않고 실무수습을 통해 감정평가사로서의 일을 먼저 진행하게 되는 경우에도 남은 학기를 중간고사나 기말고사 또는 레포트 등으로 대체할 수 있다면 학교를 다니면서 회사생활을 병행할 수 있다고 말하고 있다.
결국은 선택의 문제라는 것이 ‘ 감정평가사가되자 ‘ 유튜브 채널의 안 평가사의 의견이다.

7. 합격이후 업무분야

공시지가 : 표준지 공시지가의 조사 및 평가
공시지가라 함은, 국토해양부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 토지이용상황이나 주변환경, 기타 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고 적정가격을 조사 및 평가하여 국토해양부장관이 결정 및 공시한 매년 1월 1일 기준의 단위면적당 가격을 말하며 이를 공시지가 또는 표준공시지가라고 한다.
표준주택 : 표준주택가격의 조사 및 평가
표준주택가격이라 함은, 주택도 토지에 적용되는 공시지가와 마찬가지로 정부가 건물과 부속토지를 일체로 평가해 그 가격을 공시하는 제도이다.
보상

공공용지의 매수, 수용 등 각종 공공사업과 관련된 보상감정평가
징발법에 의한 징발토지의 보상감정평가

조세

토지에 관한 국세, 지방세 등의 부과기준 가격산정을 위한 감정평가
개발 이익금/부담금 부과기준 가격선정을 위한 감정평가

조성용지 분양

‘ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ‘ 등 관계법령에 의하여 조성된 주거용지, 공업용지, 관광용지 등의 가격산정을 위한 감정평가
토지구획정리, 경지정리지구 등의 환지청산 또는 체비지매각을 위한 토지의 감정평가

관리처분 : 재개발을 위한 관리처분계획수립에 필요한 가격 및 분양가격 산정 을 위한 감정평가
자산관리

금융기관, 정부투자 또는 출자기관 기타 공공단체의 자산매입·매 각, 담보, 관리를 위한 감정평가
‘사립학교법’, ‘사회복지사업법’ 등의 법률에 의한 자산매입 및 매각등을 위한 감정평가

경매 및 소송 : 법원에 계류 중인 경매, 민·형사 및 행정소송 등을 위한 재산의 감정평가
담보 : 금융기관, 보험회사, 신탁회사, 농·수협, 시설대여(리스)회사, 창업투자회사 등의 담보물 감정평가 및 기업체의 대리점 개설 및 관리를 위한 담보물의 감정평가
일반거래

법인설립, 합병에 따른 자산감정평가
각종 인·허가, 이민수속 등을 위한 재산감정평가
기타 일반거래 및 재산거래를 위한 부동산 및 공장 등의 감정평가

기타분야

부동산컨설팅
재개발, 재건축 등 공공사업의 채산성 분석과 권리변환 및 권리조 정에 관한 조사
보상액 산정기준에 관한 조사
부동산의 최유효이용 방안에 관한 조사
부동산 의사결정 및 입지선정에 관한 조사
부동산 투자분석, 개발사업 등의 타당성에 관한 조사
지가수준에 관한 조사
자산의 운용, 관리에 관한 조사
부동산의 가격 또는 임료 산정에 관한 조사

8. 기타정보

합격자 수가 2013년부터 2017년까지 꾸준히 감소했다가 2018년부터 살짝 반등했다.[18] 국토부와 감정평가사협회에서 합격자 수를 적절히 유지하여 업계과열을 막고있다.

2차 시험의 난이도가 어려운데, 부동산 고시라고 불리며 지금은 사라진 사법시험 다음으로 장수생이 많았다. 시험 교재와 범위가 딱히 정해진 것이 없어 공부해야 할 분량이 어마어마하며, 책 몇 권을 달달 외우는 수준이 되어도 공부하지 않은 부분이 나와 과락 맞는 경우가 수두룩하다.[19] 신림동에 가면 10년 가까이 준비하는 장수생들을 쉽게 볼 수 있다. 합격자들의 평균 수험기간은 5년이다. 최근에는 학원 시스템이 정립되어 수험기간이 많이 단축되었다. 그래도 평균 수험기간은 3년에서 5년이다.

1차 시험과 2차 시험의 난이도와 내용의 연계성이 떨어진다. 1차 시험의 표준적인 준비기간은 6개월이며 경제, 회계 전공자의 경우 절반으로 단축할 수도 있다. 그러나 2차 시험은 전술한 바와 같이 극악의 난이도와 시험범위를 자랑하므로 장수생이 1차에서 걸러지지 않는다는 문제가 발생한다. 업계에서도 문제를 인식하고 2016년 부동산학원론 과목을 추가하였고, 행정법, 세법 관련 과목을 추가하는 연구논문도 발표되고 있다. 공인중개사 시험과 겹치고 공인중개사 최종합격과 감정평가사 1차의 난이도가 비슷하다.

감정평가사 학원가는 신림동과 봉천동에 밀집되어 있다. 과거 행정법 관련 자료와 강사의 접근성이 좋기 때문으로 추정된다.

합격자의 평균연령이 30세 내외로 높은 편이다. 장수생이 많은 영향도 있지만, 부동산은 관련 전공자가 적고 학부생 입장에서는 부동산 시장에 대한 접근성이 떨어지기에 시험 진입 연령 또한 높기 때문이다. 금융 기관이나 건설사 등에 재직하다 시험에 진입하여 합격하는 경우도 많다. 이 또한 재직 중 준비해서 최종 합격하는 케이스는 극소수이고 휴직 또는 퇴직 후 시험을 준비하는 케이스가 대부분이다.

감정평가사 자격은 죽을 때까지 유지된다. 사망 시에는 등록 취소가 되는 것이지 자격 취소가 되는 것은 아니기 때문이다. 법적으로 사망처리(주민등록 말소)되어도 다시 주민등록을 살리면 재등록이 가능하다. 대신 윤리 규정은 빡센 편이다. 업무와 무관한 다른 법에 의해 처벌받더라도 징계를 받는다. 징계 이력이 있으면 공적평가업무를 수행하는데 상당한 제약이 있다.

항상 보이는 상위권 대학을 제외하면 부동산이나 도시공학 관련 전공이 있는 대학에서 합격자를 많이 배출한다. (29~31회 대학별합격자도 비슷한 양상을 보인다.)

출신 대학별 합격자 누계 TOP 20 (11회~28회까지)

{{{#!folding 보기/접기	순위	학교명	합격자 수	순위	학교명	합격자 수
1	서울대	204	11	홍익대	83
2	연세대	189	12	경희대	75
3	고려대	187	13	한국외대	71
4	서울시립대[20]	166	14	전남대	60
5	한양대	145	15	동국대	58
6	성균관대	126	16	서강대	57
7	건국대[21]	119	17	단국대	49
8	부산대	93	18	영남대	44
9	중앙대	86	19	인하대	39
10	경북대	84	20	이화여대	39
비고	출신 대학 미확인 합격자가 있으므로 다소 차이가 날 수 있음						}}}

[1] 근거 : 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 제22조 (직무) 감정평가사는 타인의 의뢰에 의하여 토지 등을 감정평가함을 그 직무로 한다. [2] 경제론, 시장론, 정책론, 투자론, 금융론, 개발관리론 [3] 2016년도 시험부터 도정법, 동채법이 추가되면서 과목이름이 부동산관계법규에서 바뀌었다. [4] 예전의 지적법. 말만 거시기하게 길어졌을 뿐 내용은 거의 같다. [5] 출제비중 대비 공부량이 많아서 수험생 대부분이 버리는 파트이다. [6] 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 부동산 가격공시에 관한 법률. 그런데 25회에는 무관한 도시정비법과 주택법이 출제되었다. [7] A4, 16면, 22줄 [8] 과거 출제위원과 수험가의 괴리가 매우 컸지만 점차 좁혀지는 중이다. [9] 40점 미만을 득점하는 과락률은 매년 변동하지만 높은 편이다. 2016년 27회 시험에서는 과락률이 심지어 80%를 넘었다. 2018년 29회 실무 과락률은 63.96%, 2019년 30회 실무 과락률은 57.7%, 2020년 31회 실무 과락률은 75.09%(!!!) [10] 재무관리의 이론들이 많이 사용되기 때문에 CPA용 재무관리 강의를 참고하는 수험생들도 꽤 있다. [11] 사실상 암기해야만 주어진 시간안에 작성이 가능하다. [12] 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제15조 [13] 회계사, 세무사는 종로를 중심으로 회계세무 전문학원이 따로 존재하고 변리사는 기존 고등고시 학원과 변리사 전문학원이 삼분중이다. [14] 김사왕 평가사가 기본강의 시간에 말한건데 자기가 대학교 졸업하고 건축학 전공을 처음으로 제대로 써먹었다고한다. 건물 전체 구조를 짜고 인테리어를 하는데 상당히 공을 세운듯하다. 수업 중 여담으로 학원 화장실 인테리어에 대해 설명을 했는데 화장실 타일을 스페인에서 가져왔다고한다. 학원 비데는 주요 호텔에서 사용하는 아메리칸 스탠다드로 전좌석 설치했고 이로써 화장실에만 몇억을 썼다고 한다. [15] 최명근 평가사가 기본이론 수업중에 개당 1,000만원이라고 했다. 최명근 평가사가 학원에 전자칠판 좀 사달라고했다고 밝힌바있다. [16] 감정평가사 부문은 현재 서울법학원의 캐시카우를 맡고 있다. 그만큼 다른 과목에 비해서 마케팅과 광고에 많은 정성과 노력을 쏟고있다. 실제로 홈페이지에 합격생들 이름이랑 수강내역을 공개했다. 각종 홍보물을 보면 디자인적으로 신경을 많이 썼다는게 눈에 띄게 보인다. [17] 특히 강정훈은 2차 법규, 유도은은 2차 실무 과목 시장에서 독보적인 점유율을 차지하고 있다 [18] 2013년(24회) 209명
2014년(25회) 185명
2015년(26회) 162명
2016년(27회) 153명
2017년(28회) 152명
2018년(29회) 170명
2019년(30회) 181명 [19] 일명 불의의 타격. 일본어에서 유래한 표현이므로 국어 순화를 위해서 사용하지 않는 것이 좋겠으나 고시촌에선 아직도 종종 쓰이곤 한다. 감정평가사는 전문직 시험 중에서도 유독 불의타로 유명한 편으로, 시간이 흐름에 따라 기출문제가 쌓이면서 예전만큼 악명이 자자한 시험은 아니게 되었지만 그 악랄함은 어디 가지 않아서 매년 다양한 방식으로 난이도를 조정하고 있다. 1차 시험은 그나마 합격자가 많은 편이었은데 2020년 1차 시험은 합격자 수가 예년의 절반으로 줄어들만큼 어렵게 출제되어 수험생의 멘탈을 저 멀리 날려보냈다. [20] 감정평가사 고시반을 운영한다. [21] 부동산전공 건물이 있을 정도로 감정평가사를 밀어주는 학교이다.

감정평가사/시험

1. 개요

2. 시험정보

2.1. 1차시험

2.1.1. 시험과목별 특징

2.2. 2차시험

2.2.1. 시험과목별 특징

2.3. 시험의 일부 면제[12]

3. 대비 학원

4. 수험생활

5. 기출문제 다운로드

6. 합격이후

7. 합격이후 업무분야

8. 기타정보

분류