전문(약칭: 방치건축물정비법)
1. 개요
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제1조(목적) 이 법은 공사가 중단되어 장기간 방치된 건축물의 정비사업에 필요한 사항을 규정함으로써 공사가 중단된 현장의 미관을 개선하고 안전을 확보하며 국토이용의 효율성을 제고하는 것을 목적으로 한다. 제3조(다른 법률과의 관계) ① 이 법은 정비사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다. ② 정비사업에 관하여 이 법에서 규정한 것을 제외하고는 「 건축법」, 「 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 「공유재산 및 물품 관리법」을 준용한다. 제14조(권한의 위임) ① 시·도지사는 이 법에 따른 권한의 일부를 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 위임할 수 있다. |
대체적인 구도는, 국토교통부의 실태조사에 기초하여, 지방자치단체 차원에서 해당 건축물에 개입하여, 철거를 하든지 마저 건축을 마치든지 하도록 하는 것이다.
2017년 4월 18일 시행 개정법(법률 제14794호)은, 공사중단 건축물 외에 토지나 지장물 등도 포함될 수 있음을 명확히 하였으며(""공사중단 건축물 등"), 정비사업의 방식에 공사중단 건축물의 철거 후 신축하는 방식을 추가하였다.
2. 국가와 지방자치단체의 시책 일반
2.1. 국가의 시책 일반
2.1.1. 정비지원기구의 설치·운영
국토교통부장관은 정비사업을 효율적으로 수행하기 위하여 정비지원기구를 설치하거나 다음 각 호의 자 중에서 지정할 수 있다(제13조의2 제1항).- 한국토지주택공사
- 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 자
2.1.2. 공사중단 건축물 정비 선도사업의 추진 및 지원
국토교통부장관은 정비사업을 촉진하기 위하여 선도사업을 추진할 수 있으나(제13조의3 제1항 전단), 이 경우 해당 공사중단 건축물을 관할하는 시·도지사와 협의하여야 하며(같은 항 후단), 선도사업을 추진하는 때에는 선도사업을 위한 계획을 수립하여야 한다(같은 조 제2항).국토교통부장관은 이러한 선도사업에 참여하는 시·도, 위탁사업자, 사업대행자 및 정비지원기구 등에게 재정적·행정적 지원을 할 수 있다(같은 조 제3항). 위탁사업자, 사업대행자의 개념은 후술한다.
선도사업의 추진에 필요한 공사중단 건축물등의 취득 및 정비에 관하여는, 공사중단 건축물 등의 취득(제11조) 및 취득한 공사중단 건축물의 정비(제12조)에 관한 규정을 준용한다(제13조의3 제4항 전문). 이 경우 제11조 중 "정비사업"은 "선도사업"으로, "제6조제4항에 따른 고시"는 "선도사업을 위한 계획의 고시"로 보고, 제11조 및 제12조 중 "정비계획"은 "선도사업을 위한 계획"으로 본다(제13조의3 제4항 후문).
이러한 선도사업을 위한 계획의 수립 및 추진 절차 등은 대통령령으로 정한다(같은 조 제5항).
2.1.3. 정비기금 출연
정부는 정비사업의 원활한 수행을 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 후술하는 정비기금에 출연하여야 한다(제13조 제4항).2.2. 지방자치단체의 시책 일반
2.2.1. 공사중단 건축물 정비기금의 설치
공사중단 건축물의 소재지를 관할하는 시·도지사는 정비사업의 원활한 수행을 위하여 공사중단 건축물 정비기금을 설치하여야 하고(제13조 제1항 전단), 시장·군수·구청장은 관할 구역에서 시행되는 정비사업의 지원 등을 위하여 필요한 경우 정비기금을 설치·운용할 수 있다(같은 항 후단).[1]2.2.2. 방치건축물 정비사업에 대한 특례 등
시·도지사는 후술하는 사업시행자 및 사업대행자가 정비하는 공사중단 건축물에 대하여는 관계 법령의 위임 규정에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정한 다음 각 호의 기준을 완화하여 적용할 수 있다(제12조의4 제1항).- 건축물의 용도·종류 및 규모 제한(용도지역에서 조례로 허용될 수 있는 것에 한정한다)
- 용적률의 최대한도(법률상 용적률의 최대한도를 초과할 수 없다)
- 그 밖에 관계 법령의 위임 규정에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정한 기준(관계법령에서 조례로 정할 수 있는 한도를 설정한 경우 이를 초과할 수 없다)
공사중단 건축물의 건축기준 적용 등에 관하여는 건축법 제73조(관계 법령의 적용 특례)를 준용한다(제12조의4 제3항).
위탁사업자 또는 사업대행자의 정비사업의 정산 결과 지출액이 수입액보다 많은 경우 시·도지사는 그 초과 지출액을 고려하여 관할 지역에서 해당 위탁사업자 또는 사업대행자가 시행하는 다른 정비사업의 지출액을 산정하도록 할 수 있으되(같은 조 제4항), 정비사업을 통하여 발생한 잉여금은 공사중단 건축물 정비기금에 적립하여야 한다(같은 조 제5항).
위탁사업자 또는 사업대행자 중 '한국토지주택공사나 지방공사가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자·설립한 법인'이 정비사업을 시행하는 경우 「건설기술 진흥법」에도 불구하고 한국토지주택공사 또는 지방공사가 공사중단 건축물의 신축 또는 공사재개의 감리 업무를 수행할 수 있다. 다만, 감리자의 배치 기준 및 감리 대가 등은 「건설기술 진흥법」에서 정하는 바에 따른다(제12조의4 제6항).[2]
3. 공사중단 건축물의 실태조사 등
"공사중단 건축물"이란 착공신고 후(주택의 경우, 공사착수 후) 건축 또는 대수선 중인 건축물로서 후술하는 실태조사를 통하여 공사를 중단한 총 기간이 2년 이상으로 확인된 것을 말한다(제2조 제1호)."공사중단 건축물등"이란 공사중단 건축물 및 이에 관한 소유권 외의 권리와 정비사업을 위하여 필요한 공사중단 건축물의 대지, 대지에 정착된 입목, 건물, 그 밖의 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리를 말한다(같은 조 제1호의2).
3.1. 공사중단 건축물 실태조사
국토교통부장관은 소정의 사항에 관한 공사중단 건축물 실태조사(이하 "실태조사"라 한다)를 3년마다[3] 실시하여야 한다(제4조 제1항).다만, 이 실태조사를 대통령령으로 정하는 전문기관을 지정하여 대행하게 할 수 있는데(같은 조 제2항), 이는 다음 각 호의 기관을 말한다(영 제3조 제2항).
3.2. 공사중단 건축물 정비기본계획의 수립 등
국토교통부장관은 실태조사 결과를 토대로 3년마다 소정의 사항을 포함하는 공사중단 건축물 정비기본계획(이하 "기본계획"이라 한다)을 수립하여[4] 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 국토교통부 산하 건축위원회의 심의를 거쳐 확정하여야 한다(제5조 제1항 전문).기본계획을 변경하는 경우에도 또한 같다(같은 항 후문).
국토교통부장관은 위와 같이 확정한 기본계획을 지체 없이 관계 중앙행정기관의 장과 공사중단 건축물의 소재지를 관할하는 시·도지사에게 통보하고 관보에 고시하여야 한다(같은 조 제2항).
3.3. 공사중단 건축물 정비계획의 수립 등
시·도지사는 기본계획을 통보받은 경우 이를 토대로 지체 없이 소정의의 사항을 포함하는 공사중단 건축물 정비계획(이하 "정비계획"이라 한다)을 수립하여야 한다(제6조 제1항).시·도지사는 정비계획을 수립하거나 변경하는 경우 정비계획안을 해당 공사중단 건축물의 건축주, 건축관계자 및 이해관계자에게 서면으로 통보한 후 사업설명회를 개최하고, 해당 공사중단 건축물의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장과의 협의를 거치며, 지방의회의 의견을 들어야 한다(같은 조 제2항 전문).
여기서, "건축관계자"란 설계자, 공사감리자, 공사시공자 또는 관계전문기술자를 말하며(제2조 제4호), "이해관계자"란 공사중단 건축물등에 대한 담보물권 등 소유권 외의 권리를 가진 자를 말한다(같은 조 제5호).
시·도지사는 위와 같이 지방의회의 의견을 들은 후 해당 지방자치단체 산하 건축위원회의 심의를 거쳐 이를 확정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다(제6조 제3항).
시·도지사는 위와 같이 확정한 정비계획을 지체 없이 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 보고하며, 시장·군수·구청장에게 통보하여야 한다(같은 조 제4항).
4. 정비사업
"정비사업"이란 미관개선·안전관리·범죄예방 등의 목적으로 시·도지사가 정비계획에 따라 후술하는 어느 하나에 해당하는 정비방법을 통하여 공사중단 건축물을 철거하거나 완공하여 활용하는 일련의 사업을 말한다(제2호).4.1. 철거명령 및 대집행
시·도지사는 공사중단 건축물이 공사현장의 미관을 저해하고 안전을 위해하여 철거가 불가피하다고 판단하면 정비계획으로 정하는 바에 따라 건축주에게 해당 공사중단 건축물의 철거를 명할 수 있다(제7조 제1항 전문).이 경우 건축허가나 건축신고는 각각 취소되거나 그 효력을 상실한 것으로 본다(같은 항 후문).
또한, 2017년 4월 18일부터는, 이러한 철거명령을 위반한 건축주는 처벌을 받는다(제15조).
시·도지사는 건축주가 위 철거명령을 이행하지 아니하는 경우 행정대집행법에서 정하는 바에 따라 대집행을 할 수 있다(같은 조 제2항 전문).
이 경우 해당 건축주가 예치한 건축 공사현장 안전관리 예치금을 대집행 비용으로 사용할 수 있으며, 대집행 비용이 예치금보다 많은 경우에는 그 차액을 추가로 징수할 수 있다(같은 항 후문).
시·도지사는 이러한 철거명령 및 대집행에 관한 권한을 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 위임할 수 있다(영 제13조).
4.2. 안전조치명령[5]
시·도지사는 실태조사 결과 공사중단 건축물등의 안전성 확보를 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 건축주에게 다음 각 호의 조치를 명할 수 있다(제7조의2).- 공사현장 출입통제를 위한 안전펜스 등의 설치 및 정비, 경고문의 설치
- 공사중단 건축물등의 구조물 및 가설재 등의 탈락, 붕괴 및 비산 방지
- 구조물 및 터파기 공간에 고인 물의 양수
- 지하 흙막이 및 옹벽의 안정성 확보 조치
- 그 밖에 공사중단 건축물등으로 인하여 지역 주민의 안전을 위협하는 사항에 대한 조치
또한, 이러한 안전조치명령을 위반한 건축주는 처벌을 받는다(제15조).
4.3. 공사비용의 보조 또는 융자
시·도지사는 건축미학적 가치 또는 공공의 용도로의 전환을 통한 활용 여부 등을 종합적으로 고려하여 공사중단 건축물의 공사 재개가 필요하다고 판단하면 새로운 건축주를 주선하거나 예산의 범위에서 정비계획으로 정하는 바에 따라 건축주에게 공사비용의 일부를 보조하거나 융자할 수 있다(제8조 제1항).이러한 보조나 융자의 지원 기준·절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(같은 조 제2항).
4.4. 분쟁의 조정
시·도지사는 공사중단 건축물의 공사 재개를 위하여 해당 공사중단 건축물의 건축주, 건축관계자 또는 이해관계자 간의 분쟁을 조정할 수 있는데(제9조 제1항), 이러한 분쟁의 조정은 건축분쟁전문위원회에 위임할 수 있다(같은 조 제3항).공사중단 건축물의 건축주, 건축관계자 또는 이해관계자는 시·도지사에게 이러한 분쟁조정을 신청할 수 있다(같은 조 제2항).
이러한 분쟁의 조정을 위한 구체적인 절차·방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(같은 조 제4항).
4.5. 조세 감면
지방자치단체는 공사중단 건축물등을 취득하여 신축 또는 공사를 재개하려는 자에 대하여 「지방세특례제한법」에서 정하는 바에 따라 그 취득세를 감면할 수 있다(제10조).4.6. 공사중단 건축물등의 철거, 신축 또는 공사 재개
4.6.1. 공사중단 건축물등의 취득
시·도지사 및 위탁사업자는 정비사업을 위하여 필요한 경우 정비계획으로 정하는 바에 따라 공사중단 건축물등을 그 소유자와 개별 합의에 의한 가격으로 매수하거나, 협의 또는 수용, 경매 및 공매를 통하여[6] 취득할 수 있다(제11조 제1항).- 개별 합의에 의한 매수가격은 매수대상 공사중단 건축물등의 위치ㆍ형상ㆍ환경 및 이용 상황 등을 고려하여 평가한 금액을 기준으로 당사자의 합의에 따라 결정한다. 이 경우 매수가격의 기준이 되는 평가금액의 산정 시기 및 산정 방법 등은 대통령령으로 정한다(같은 조 제2항).
- 협의 또는 수용의 방법으로 공사중단 건축물등을 취득하는 경우 이 법에서 규정한 것을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다. 이 경우 정비계획의 고시가 있은 때에는 사업인정의 고시가 있은 것으로 본다(같은 조 제3항).
- 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차에 관하여는 대통령령으로 따로 정할 수 있다(같은 조 제4항).
4.6.2. 취득한 공사중단 건축물의 정비
시·도지사는 위와 같이 공사중단 건축물등을 취득한 경우 정비계획으로 정하는 바에 따라 지체 없이 철거, 신축 또는 그 공사를 재개하여야 한다(제12조 제1항).이 경우 일반입찰에 부치지 아니하고 공사중단에 책임이 없는 건축관계자와 해당 공사를 위한 계약을 우선하여 체결할 수 있다(같은 조 제2항).
4.7. 위탁사업에 의한 철거, 신축 또는 공사 재개
시·도지사는 효율적인 정비사업의 시행을 위하여 다음 각 호의 자 중에서 위탁사업자(이하 "위탁사업자"라 한다)를 지정하여 후술하는 공사중단 건축물등의 취득과 공사중단 건축물의 정비에 관한 업무의 전부 또는 일부를 위탁할 수 있다(제12조의2 제1항).- 한국토지주택공사
- 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사
- 이상의 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자·설립한 법인
시·도지사는 위탁사업자를 지정하는 경우에는 소정의 사항을 포함하여 국토교통부령으로 정하는 위탁사업협약서를 위탁사업자와 협의하여 작성하고 대통령령으로 정하는 주요 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다(같은 조 제2항).
이는 위탁사업협약서의 변경 절차에 관해서도 마찬가지이나(같은 조 제3항 본문), 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 시·도지사와 위탁사업자가 협의하여 변경한다(같은 항 단서).
위탁사업의 고시와 개시결정의 효과, 예상 수입액과 지출액의 산정방법, 위탁사업자의 업무집행, 위탁사업의 완료와 그 고시 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(같은 조 제4항).
위탁사업자 역시 위와 같이 공사중단 건축물등을 취득한 경우 정비계획으로 정하는 바에 따라 지체 없이 철거, 신축 또는 그 공사를 재개하여야 한다(제12조 제1항).
4.8. 대행 사업에 의한 공사 재개
4.8.1. 사업대행자의 지정
건축공사를 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 때로서 다음 각 호의 요건이 충족된 경우에는 전술한 위탁사업자로 지정될 수 있는 자 중에서 건축주를 대신하여 건축공사를 시행할 사업대행자(이하 "사업대행자"라 한다)를 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(제12조의3 제1항).- 해당 건축주의 건축물 및 대지의 관리와 처분의 일체를 사업대행자에게 위임하는 내용과 보상계획에 대한 건축주의 동의가 있는 경우(대지가 공동소유인 경우에는 동의한 공유 소유자의 지분 합계가 100분의 80 이상인 경우를 포함한다)
- 해당 건축물·토지 등의 이해관계자의 권리를 사업대행자에게 위임하는 내용과 보상액계획에 대한 이해관계자의 동의가 있는 경우(이해관계자가 2인 이상인 경우에는 동의한 이해관계자의 지분 합계가 100분의 80 이상인 경우를 포함한다)
시·도지사는 위와 같이 사업대행자를 지정하는 경우에는 소정의 사항을 포함하여 국토교통부령으로 정하는 사업대행협약서를 사업대행자와 협의하여 작성하고 대통령령으로 정하는 주요내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다(같은 조 제2항).
이는 사업대행협약서의 변경 절차에 관해서도 마찬가지이나(같은 조 제3항 본문), 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 시·도지사와 사업대행자가 협의하여 변경한다(같은 항 단서).
이에 따라 사업대행자 지정 고시가 있는 경우 사업대행자가 해당 공사중단 건축물등에 대하여 건축주의 지위를 획득한 것으로 보며, 관계 법률에 따른 건축주의 권리와 책임을 승계한 것으로 본다(같은 조 제4항).
4.8.2. 사업대행자의 공사 재개
사업대행자는 사업대행의 고시일부터 90일 이내에 착공신고를 하여야 한다. 다만, 사업대행협약서 변경 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다(제12조의3 제5항).사업대행자는 건축주에게 청구할 수 있는 보수 또는 비용의 상환에 관한 권리를 보전하기 위하여 건축주에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다(같은 조 제6항).
사업대행자는 사용승인의 신청 전까지 전술한 건축주 및 이해관계자에게 보상액을 각각 지급하여야 한다(같은 조 제7항).
사업대행의 고시와 개시결정의 효과, 예상 수입액과 지출액의 산정방법, 사업대행자의 업무집행, 사업대행의 완료와 그 고시 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(같은 조 제8항).
5. 관련 문서
[1]
2017년 4월 18일부터는 시장·군수·구청장도 공사중단 건축물 정비기금을 설치할 수 있게 되었다.
[2]
정비사업 감리 업무에 관한 특례는 2017년 4월 18일부터 적용된다(부칙(제14794호) 제2호).
[3]
기존에는 실태조사를 2년마다 실시하였으나, 개정법(2017. 4. 18. 법률 제14794호)에서 실시 주기를 조정하였다.
[4]
기존에는 기본계획을 2년마다 수립하였으나, 개정법(2017. 4. 18. 법률 제14794호)에서 수립 주기를 조정하였다.
[5]
안전조치명령은 2017년 4월 18일부터 시행된 제도이다.
[6]
종전에는 협의 또는 수용으로만 취득할 수 있었으나, 2017년 10월 19일부터 매수, 경매, 공매로도 취득할 수 있게 되었다.