1. 개요
영어 단어 condominium(컨더미니엄)은 그 자체로는 라틴어(콘도미니움)이며, 본래 '공동 통치' 또는 '공동 소유'를 뜻한다. '같이'라는 의미를 담은 접두사 con과 '통치'를 가리키는 어근 'domini' 및 라틴어계 단수접미사 -um이 결합하여 나온 단어이다.[1]2. 양쪽에 속한 땅
콘도미니움은 원래 영토 분쟁 등에서 양국 또는 양영지에서 공동지배하는 땅을 가리킨다. 콘도미니움이 생긴 이유는 그 영토를 한쪽에 속하게 해서 분쟁을 지속시키는 것보다 양쪽이 공동 소유하여 분쟁을 종식하기 위해 만들어진 개념입니다.프랑스와 스페인 사이에 있는 무인도 페장섬(Pheasant Isaland)은 주인이 6개월마다 바뀌는 콘도미니움이다.
과거엔 한국과 일본 사이에 있던 쓰시마섬(대마도)도 양국에 속하는 콘도미니움이었다.
3. 구분 소유권이 있는 부동산
이렇게 사용하는 용례는 콩글리시가 아니다. 하나의 부동산을 독립된 주택, 매장, 사무실 등의 목적이 있는 공간으로 사용할 수 있도록 구조상으로 구분한 부분의 소유권을 구분소유권이라고 한다. 대한민국에서는 1984년 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’이 제정되면서 구분 소유권 개념이 만들어지게 되었다.[2]
아파트(Apartment) 건축 양식으로 지어진 건물이 대표적으로 이 구분 소유권을 적용하는 건물 중 하나이다. 하지만 아파트 뿐만 아니라 단독 주택 단지와 같은 다른 유형의 부동산도 구분 소유권을 만들 수 있으며, 이러한 경우에도 condominium이라고 부를 수 있다. 그럼에도 불구하고 북미에서는 condominium과 apartment의 개념을 엄밀히 구분하지 않기 때문에 condominium 단어와 apartment 단어의 실제 정의와는 조금 다른 의미로 사용한다.
미국 구어에서의 condominium은 분양형 아파트를 의미하며, apartment는 월세를 내는 임대형 아파트를 의미한다. 일반적으로 apartment는 부동산 회사에서 한 건물을 통째로 소유하고 있으며 이들은 각 유닛을 임대하여 수익을 낸다. 이런 식의 apartment는 대부분 수십년 된 오래된 빌딩이며 최근에 지어지는 주거용 건물들은 99프로 이상 condominium으로 지어지기 때문에, 그냥 오래된 아파트를 apartment라고 하고 새로 지어진 좋은 빌딩을 condominium이라고 부른다고 생각해도 무방할 정도이며 실제 그런 뜻으로 사용하고 있는 사람이 훨씬 많다. 더 자세한 나라별 공동주택을 의미하는 단어에 대한 정보는 아파트 문서를 참고할 것.
4. 숙박시설
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대한민국 법령에서 규정하고 있는 숙박시설 중 하나. 정식 명칭은 '휴양콘도미니엄'이며, 줄여서 '콘도'라고 많이 부른다. 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 제공하거나 부대시설 등을 함께 갖추고 있다. 같은 단지 내에 20실 이상의 객실을 갖추고 있으며, 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접해있다.[4]
대한민국 법에서 콘도미니엄을 호텔과 다른 숙박 시설로 정의하고 있다. 일단 취사 시설을 제공한다는 점이 호텔과 가장 큰 차이점이며, 같은 단지 내에 20실 이상의 객실을 갖추고 있다는 점이 펜션과의 가장 큰 차이점이다. 대부분의 콘도미니엄은 리조트내에 위치하고 있다. 그리고 콘도텔이나 콘텔 같은 유사한 이름의 숙박 시설도 있지만, 대부분은 콘도미니엄의 정의에 부합하지 못하고 모텔, 여관이나 펜션에 해당한다.
콘도의 어원은 영어가 아니라 재플리시인 '콘도미니엄 호텔(コンドミニアムホテル)'이다. 영어권에서 한일의 콘도에 대응하는 명칭은 Accommodation이다. 한국 법과 미국 주법이 다를 수 있기 때문에 일부 Accommodation은 한국법에서 정의하는 휴양콘도미니엄에 부합하지 않을 수 있다. 하지만 개념상으로는 이 단어가 한일의 콘도미니엄을 가장 잘 정의하는 단어라고 할 수 있다.
4.1. 분양 및 회원권
휴양콘도미니엄업, 호텔업, 제2종 종합휴양업은 분양이나 회원모집, 즉 회원권 판매가 가능하다. 영미권의 timeshare 방식이 도입되어 한국에서 정착한 방식인데, timeshare가 좀 더 유동성이 있는 등 몇몇 차이점이 존재한다. 이 문단에서는 한국의 콘도미니엄에 대해 주로 서술한다.분양은 개인에게 분양하고 구입자가 살거나 임대를 해서 자신이 사용하지 않을때 관리 회사에 관리를 위탁하는 방식으로 이루어진다. 회원권은 소유권을 구매하여 1실을 10인이 공동 소유하는 식으로 운영되고 있다. 이렇게 콘도를 분양받은 사람은 언제든 예약만 하면 해당 타임셰어 전체의 객실을 이용할 수 있다. 정식 회원권의 경우 실제로 소유권을 가지는 것이기에 취득세를 내야 한다.
1실을 10인이 공동 소유하는 형태이므로, 이론상 1년중에서 36일에 대한 숙박 권리가 보장되어야 한다. 하지만 평일 1일 숙박의 가치와 주말 1일 숙박의 가치를 동등하게 부여할 수는 없는 노릇이다. 실질적으로 52주의 주말(토,일)과 그외 공휴일까지 해서 100여일 중에서 1/10 인 10일 정도의 주말 숙박 권한을 가지게 된다고 볼 수 있다. 반대로 이야기 하면 평일 이용의 경우 실제 보유 권한 보다 더 많이 숙박하는 것이 가능하다. 게다가 성수기(방학, 설날 연휴, 추석 연휴 등)를 더 선호하게 될 수밖에 없으니, 실제로는 성수기 주말중에는 2일 정도를 확보하는 게 현실이다.
초기 타임셰어 분양권은 1실당 10인이었으나, 현재는 박리다매 형식으로 회원권 비용을 낮추는 대신 1실당 20인, 또는 그 이상까지 회원수를 늘리기도 한다. 당연히 이용자가 많아 지므로, 성수기 주말은 예약이 힘들고, 비성수기나 평일에 이용하는 수밖에 없게 되는 문제가 생긴다. 대부분의 경우 성수기 주말 숙박은 추첨을 하게 되는데, 경쟁이 치열하다 보니 당첨될 확률이 희박하다. 콘도 회원권을 가지고는 있지만, 결국은 원할 때 사용하지 못하는 문제가 발생한다.
그나마 정식 회원권은 법적으로 소유 권한이 인정되므로, 법적 보호도 받을 수 있고, 재산권도 행사가 가능하다. 하지만 회원권 비스므리 하지만 회원권이 아닌 것도 존재한다. 보증금을 내고 회원이 된 후, 숙박권을 사용하는 개념인데, 아주 문제가 많다.
예를 들어 1실에 1억원의 가치가 있는 콘도가 있다고 하자. 정식 회원권이라면 10명이 각자 1000만원을 내고 공동 소유하며 권한을 행사한다. 1실당 20인이라면 각자 500만원씩 내어 공동 소유하게 된다. 그런데, 유사 회원권은 단돈 100만원의 보증금을 내고 숙박 권리를 부여 받는 것이다. 이는 실 구매/소유가 아니기 때문에 취득세를 내지 않는다. 월세를 생각하면 비슷하다.
이런 경우 보통 직영 콘도는 거의 없고 제휴 콘도만 줄창 이야기 한다. 하지만 직영 콘도의 경우에도 정식 회원권을 가진 회원들을 감당하지 못하고 추첨해야 하는 지경인데, 제휴 회원 따위 아오안일 수밖에 없다. 그러므로 제휴 콘도는 사실상 이용이 불가능하다고 봐야 한다.
일단 회원권이 만료가 되어도 보증금을 돌려 주지 않는다. 여러 이유를 대며 보증금 반납을 질질 끌거나 거부하고, 강성적으로 나오는 일부 회원들에게만 돌려 주며 법망을 피한다. 그러다가 결국 보증금을 들고 튀는 것으로 귀결되고, 이제서야 횡령, 사기가 성립된다. 하지만 이미 돈 들고 튀었기 때문에 범인을 잡는 것이 쉽지도 않고, 잡는다 하더라도 이미 죄다 빼돌려 놨기에, 보증금 회수는 어려운 것이 현실이다. 2013년 5월에 5600여명에게 89억원을 받아 가로챈 사기 사건이 발생했다. 이 경우는 아예 작정을 하고 사기 친 것.
4.2. 식사
호텔과의 공통점은 콘도 내에서 식사를 할수 있는 식당과 카페들이 입점되어 있다는 것이다. 가격은 일반 식당과 카페에 비해서 비싼 편이다. 이는 콘도 유지비가 가장 큰 원인인데 콘도가 고급이고 시설들이 좋으면 더 값이 올라간다. 식당은 한중일 식당 말고도 양식과 패스트푸드점도 있으며 카페는 이디야나 스타벅스외에도 마이너 전문점 카페들이 입점해 있는 경우들도 있다.5. 여담
[1]
condominium을 이루는 con, domini, um의 세 요소가 모두 라틴어이다.
[2]
콘도미니움이라는 어원상 민법상의 공동소유권을 가리키기도 하지만, 여기에서는 구분소유권으로 제한하기로 한다.
[3]
사진은
경기도에 있는
여주시의 일성남한강콘도
[4]
「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목, 「건축법」 제2조제2항제15호 및 「건축법 시행령」 별표 1 제15호).